06.Ocak.2025 Pazartesi akşamı saat 20:00 – 21:30 arasında Kanal 12 TV ekranında Canlı olarak yayınlanacak ” Sefa KABAALİOĞLU ile TÜKETİCİ BİLİNCİ ” programına Kat Mülkiyeti Kanunu Bilirkişisi ve Tesis Yönetim Uzmanı Sayın, Murat ERDOĞAN konuk oldu ve programda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Apartman ve Siteler Nasıl Sağlıklı Yönetilir ? başlığı altında bir apartman ya da site nasıl doğru yönetilir? Sağlıklı Genel Kurul nasıl yapılır? Yöneticiler nasıl seçilir? Aidatlar nasıl adil bir şekilde belirlenir ve toplanır? Komşuluk ilişkileri neden bu kadar önemli? Ayrıca, bir yöneticinin hakları ve sorumlulukları nelerdir? Hukuki uyuşmazlıklar nasıl çözülür? ve daha bunlar gibi tüm soru ve sorunlara ilişkin çözüm yollarını ayrıntılı olarak ele alarak ve konuşarak Tüketicilerimiz ile paylaştık.
Programda yanıtlanan sorulardan bazıları aşağıda olup, daha fazlası program videosunda……
Binalarda İlk Yönetim nasıl kurulur? Kat malikleri kurulu toplantıya nasıl davet edilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 kapsamında binalarda ilk yönetim düzenlenir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetim kurulması zorunludur.
Binalarda ilk yönetimi kurmak için bazı temel adımlar izlenir. Bunlar şu şekildedir.
- Karar Defteri Onayı: İlk olarak, bir kırtasiyeden karar defteri temin edilir ve en yakın noter tarafından onaylanır. Noter, binanın adresini ve adını deftere yazarak tüm sayfaları onaylar
- Yetkilendirme: Malikler bir araya gelerek, geçici bir yönetim oluşturmak için bir kişiyi yetkilendirirler. Bu yetkilendirme, karar defterinin ilk sayfasına yazılır
- Vergi ve Banka İşlemleri: Yetkilendirilen kişi, vergi numarası almak için vergi dairesine başvurur ve banka hesabı açar.
- Tapu dairesi İşlemleri: Tapu dairesinden yönetim planı ve malik listesi temin edilir.
- İlk Toplantı ve Yönetici Seçimi: Malikler bir araya gelerek ilk resmi yönetim kurulu toplantısını düzenlerler ve yöneticiyi seçerler.
- Resmi Kurumlarla İşbirliği: Yöneticiye, vergi dairesi, SGK ve diğer kurumlarda yapılacak işlemler için yetki verilir.
- D) Yönetici:
I – Atanması:
Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici),
Kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Ortak alan sigortası zorunlu mudur? Yaptırmayan kat maliklerinin karşılaşacağı riskler nelerdir?
T.C.YARGITAY 17. HUKUK DAİRESİ. E. 2007/3175.K. 2008/413.T 31.1.2008
• KUSURSUZ SORUMLULUK ( Bina Malikinin Binanın Gereği Gibi Yapılmamasından Dolayı – Binanın Dış Kolonlarındaki Bakım Eksikliğinden Kaynaklanan ve Sigortalı Araçta Meydana Gelen Zarar )
• BİNANIN BAKIM EKSİKLİĞİNDEN KAYNAKLANAN ZARAR ( Sigortalı Araçta Meydana Gelen – Kat Maliklerinin Payları Oranında Sorumlu Oldukları/Kusursuz Sorumluluk )
• SİGORTALI ARAÇTA MEYDANA GELEN ZARAR ( Binanın Dış Kolonlarındaki Bakım Eksikliğinden Kaynaklanan – Kusursuz Sorumluluk/Kat Maliklerinin Payları Oranında Sorumlu Oldukları )
818/m. 58 1086/m. 275
ÖZET: Bina malikinin binanın gereği gibi yapılmamasından dolayı kusursuz sorumluluğu vardır. Olay tarihi itibariyle ilgili taşınmazda pay sahibi olan davalılar Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yer sayılan binanın dış kolonlarındaki bakım eksikliğinden kaynaklanan ve sigortalı araçta meydana gelen zarardan payları oranında sorumlu oldukları gibi, yine olay tarihinde taşınmazda pay sahibi olduğu anlaşılan davacının payı oranında da tazminattan indirim yapılması gerekir.
KMK-Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 Md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.
KMK Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince, kat malikleri arasında bağımsız bir anlaşma olmadıkça, ortak alanların sigorta ettirilmesi zorunludur.
Bu sigorta, ana gayrimenkulünün genel giderlerine katılacak ve kat maliklerinin arsa payları oranında ücretlendirilecektir. Ortak alan sigortası, yangın, deprem, su basması gibi afetler sonucunda ortaya çıkacak zararların tazminatını sağlamak amacıyla yapılır. Bu sigorta, kat maliklerinin maddi sorumluluklarını azaltır ve ana gayrimenkulünün korunmasına yardımcı olur.
Genel Kurulun geçerli olabilmesi ve kat maliklerinin borçlandırılabilmesi için dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29’a göre, genel kurul toplantılarının geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gereklidir.
- C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I – Toplantı zamanı:
Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı
İçinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 Md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 Md.)İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Toplantı Çağrısı ve Gündem:
- Toplantı Çağrısı: Genel kurul toplantısı yapılmadan önce tüm kat maliklerine yazılı olarak çağrı yapılmalıdır. Bu çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalıdır.
- Gündem: Toplantı gündemi, çağrı yazısında belirtilmelidir. Toplantıda ele alınacak konular gündemde yer almalıdır.
Katılım ve Oylama:
- Katılım: Genel kurul toplantısında, tüm kat maliklerinin en az yarısından bir fazlasının (çoğunluk) katılımı sağlanmalıdır. Bu sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılım aranmaz.
- Oylama: Kararlar, kat maliklerinin oy birliği veya oy çokluğu ile alacağı sayı ile mümkündür.
Kararların Geçerliliği:
- Tutanak: Toplantı tutanakları, toplantı başkanlığı ve kat malikleri tarafından imzalanmalıdır.
- Karar Defteri: Alınan kararlar, karar defterine işlenmelidir.
Bu koşulların yerine getirilmesi, genel kurul toplantılarının ve alınan kararların geçerli olmasını sağlar.
