KONUT KREDİSİ KULLANIRKEN DİKKAT !
Bankalar konut kredisi kullandırdıkları taşınmaz üzerine ipotek tesis ederken “ SÖZLEŞME ŞARTLARI” başlığı altındaki “ İpotek Akdinin” tapu siciline kayıt ve tescilini talep etmektedirler ve dikkat edilmesi gereken konularda bu aşamada başlamaktadır.
Sözleşme içerisinde yer alan ifade aynen aşağıda yer aldığı şekildedir: ‘Bankanın gerek yurt içinde gerekse yurt dışındaki tüm şubeleri tarafından adı geçen lehine açılmış ve açılacak konut finansmanı, tüketici kredileri ve her türlü krediler nedeniyle………..’’
Siz söz konusu bankadan konut finansmanı için kredi kullanıyorsunuz ve sadece konut kredisi için ipotek veriyorsunuz, böyle bir durumda daha önce söz konusu bankada kullanmış olduğunuz ya da kullanacağınız tüketici kredileri için taşınmazın ipotek kapsamına alınmasına müsaade etmemeniz gerekmektedir.
Diğer yandan aynı sözleşmede; ‘Adı geçenin bankaya doğmuş ve doğacak tüm borçlarından …………….Türk Lirasına kadar olan kısmı….’’denilmekte ve eğer 100.000.TL kredi kullanıyor iseniz bu tutarın %100 fazlası ile ipotek tesis edilmektedir.
Yani 100.000.TL’lık borcunuz için 200.000.TL ipotek konulmaktadır. Neden % 100 fazlası ile diye sorduğunuzda “ Söz konusu kredinin ödenmemesi nedeniyle tüm doğacak alacaklarımızın karşılanması amacıyla “ cevabı ile karşılaşmaktasınız.
Oysaki bu % 100 fazlası ile ipotek konulması hususu geçmişten gelen bir alışkanlık olup, bankalar lehine olan bir husus olması nedeniyle güncel ve yürürlükte bulunan kanun maddesine uygun hale getirilmemektedir.
Mevcut kanun maddesine bir göz atalım;
Borçlunun temerrüte düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüte düşmesi halinde kullanılabilir.
Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
Yukarıda yer alan maddeyi açıkladığımızda banka, tüketicinin 90 gün içerisinde önce iki taksit ve sonrada 30 günlük süre sonundaki taksit ile birlikte 3 taksiti ödemede temerrüte düşmesi halinde taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmak üzere konut finansmanı sözleşmesini fesih ettiğinde söz konusu konutu satışa çıkarmak zorundadır.
Böyle bir durumda satışa çıkarılan konut için icra dairesi nezdinde tüm işlemler ve süreler banka avukatları tarafından sıkı takip edildiği ve süresinde icra dairesi nezdinde müracaatların yapıldığı varsayıldığında iş yoğunluğu çok olmayan illerimizde 3-4 ay, nüfusun fazla olduğu metropol illerde ise 6-7 ay içerisinde satılacağını öngördüğümüzde bankanın tahsil edemediği faiz tutarı 100.000.TL’lık kredi için yaklaşık 7.000.TL olacak ve diğer masraflar ile avukata ödenecek vekâlet ücreti 15.000.TL’yı geçmeyecektir.
Görüleceği üzere kredinin ödenmemesi durumunda bankanın karşılaşacağı azami masraflar yaklaşık 22.000.TL olacak ve bu da verilen kredinin % 22’sine tekabül edecektir. O halde neden %100 fazlası sorusunun tüketici tarafından sorulması gerekmektedir!
Son olarak ipotek akdine madde olarak eklenen aşağıda yer alan ifadeyi irdeleyelim;
Bugünkü temerrüt faizi oranı % 14.04,bugünkü yıllık faiz oranı % 10.80 olup, değişkendir.Öncelikle kanun maddesine bakmakta fayda vardır;
Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez.
Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir.
Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usûl ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir.
Görüldüğü üzere konut finansmanına yönelik kredi işlemlerinde sabit, değişken ve aynı kredi için her iki yöntem kullanılmakta ve bu belirlenen yöntemlerin farklı uygulamaları söz konusu olmaktadır.
Tüketiciler banka ile görüşürken ve bankaların internet sitelerinde yaptığı duyurularında konut finansmanı kredi oranının “ SABİT / DEĞİŞKEN” olduğuna dair bir ibare yer almamakta ve aynı zamanda bankaların bireysel müşteri temsilcileri de tüketici ile görüşmelerinde faiz yöntemine ilişkin hiçbir bildirimde bulunmamaktadır.
Ancak gördüğünüz üzere banka “ İpotek Akdine” söz konusu faizin DEĞİŞKEN olduğunu belirtmekte ve bu ifadeyi altını çizerek, kalın olarak sözleşme maddelerine almaktadırlar.
Tüketiciler bu hususa dikkat etmedikleri ve “ SABİT OLARAK” düzelttirmedikleri takdirde kredi ödeme sürecinde geri ödeme tutarlarının değiştirilmesi ile karşılaşabilirler.
Bu sebeple mutlaka ipotek akdini ve konut finansmanı sözleşmesini okuyunuz,inceleyiniz ve her iki belgede yer alan bilgilerin aynı olmasına dikkat ediniz.
Son söz;
Size imzalatılmak istenen tüm belgeleri okuyunuz, anlamadığınız hususları mutlaka araştırınız ve gerekirse bir bilene sorunuz.
