EV SAHİPLERİ KANUN TARAFINDAN BELİRLENEN ORAN ÜZERİNDE ARTIŞ TALEP EDEBİLİR Mİ VE KİRACILARINI ELDEN KİRA ÖDEMESİNE ZORLAYABİLİR Mİ?
Son aylarda yoğunlukla ev sahipleri kiracılarından % 40 – % 100 arasında zam yapmalarını talep ediyorlar ve ayrıca banka hesaplarına kira ödemesi yapmak isteyen kiracılarına “ BANKA HESAPLARIMA BLOKE KONULDU “ ya da “ BENİM BANKA HESABIM YOK “ diyerek kiraların elden ödenmesini talep ediyorlar.
Bu talepler ve yönlendirmeler kapsamında Tüketiciler ne yapmalı ve nasıl hareket etmelidir.
Borçlar kanunu 2011 yılında yürürlüğe girdiğinde kira artışlarının “ ÜFE – Üretici fiyat endeksinde ki artış oranında arttırılır” hükmünü taşıyordu ancak 18 Ocak 2019’da 30659 Sayılı Resmi Gazete ‘de yayınlanan 7161 Sayı, 17.01.2019 Kabul Tarihli Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 59.maddesi uyarınca kira sözleşmesi yenilemesinde en fazla yapılabilecek zam oranı “TÜFE-Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim olarak değiştirildi. Asıl kira artış oranı ise ev sahibi ve kiracının anlaşmasına göre (TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmemek şartı ile) belirlenir.
Özetle yıllık kira artış oranı belirlenirken yasal oran olan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması temel alınarak kira artışı hesaplanır. Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi yenilemesinde yapılabilecek en yüksek yasal zam oranı budur. Dolaysıyla yapılacak hesaplamalarda bu hususa dikkat edilmesi muhtemel itiraz ve şikâyetlerin önüne geçecektir.
Buna istinaden yürürlükte bulunan 6098 sayılı Borçlar Kanununun 344.maddesi aşağıda yer aldığı şekilde değiştirilmiştir.
E. Kira bedeli
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Yukarıda açıklandığı üzere kira artış oranı kira sözleşmesinin vade tarihinde TÜİK tarafından açıklanan bir önceki yılın aynı ayına göre TÜFE – Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını asla geçemez ve kiraya verenlerin bu oranın üzerinde kira artış talebinde bulunmaları ve bu oranın üzerinde kira artışı yapılmadığı gerekçesi ile kiracısının konutu / gayrimenkulü tahliye etmesi talebinde bulunmaları mümkün değildir.
Buna göre 2021 yılının muhtelif aylarında kira sözleşmesinin dönemi gelen kiracıların yapması gereken kira zammı oranı ve tutarlarına aşağıda örnek olarak yer vereceğim ve bu makalenin okunması sonrasında 2022 yılı içinde de buna göre kira artışı yapmalarına referans olacağını düşünüyorum.
1.Örnek
Ocak 2021 ayında ve 3.gününde yayımlanan kira artış oranı : % 12.28
Kira Tutarı : 1.000.TL
Kira artış tutarı : 122.8.TL
Yeni dönem kira tutarı : 1.122.80.TL
2.Örnek
Mart 2021 ayında ve 3.gününde yayımlanan kira artış oranı : % 12.81
Kira Tutarı : 1.000.TL
Kira artış tutarı : 128.10.TL
Yeni dönem kira tutarı : 1.128.10.TL
3.Örnek
Ekim 2021 ayında ve 3.gününde yayımlanan kira artış oranı : % 16.41
Kira Tutarı : 1.000.TL
Kira artış tutarı : 164.10.TL
Yeni dönem kira tutarı : 1.164.10.TL
4.Örnek
Aralık 2021 ayında ve 3.gününde yayımlanan kira artış oranı : % 17.71
Kira Tutarı : 1.000.TL
Kira artış tutarı : 177.10.TL
Yeni dönem kira tutarı : 1.177.10.TL
Görüleceği üzere aynı sene içerisinde farklı aylarda açıklanan ve bir önceki yılın aynı ayına göre TÜİK tarafından açıklanan TÜFE endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları farklılık arz etmektedir ve bu sebeple kontratın dönemi hangi ayda bitiyor ve yeni dönem başlıyor ise o aydaki oranı almak esastır.
Tüketiciler tarafından yanlış bilinen diğer bir hususta o yıl içinde tek bir oran belirlendiği yönündedir, böyle bir durum söz konusu değildir ve TÜİK tarafından açıklanan enflasyon oranı haricinde İTO [ İstanbul Ticaret Odası ] ve diğer kurumların açıkladığı oranların esas alınması da mümkün değildir.
Diğer taraftan Ev sahiplerinin kira bedellerini elden almaya gayret göstermeleri ve kiracılara “ BANKA HESAPLARIM BLOKELİ “ “ BANKA HESABIM YOK “ şeklinde beyanlarda bulunmaları aşağıda yer verdiğim şart dışında mümkün değildir.
Maliye Bakanlığı tarafından, Resmi Gazete ’de yayımlanan 268 seri numaralı “Gelir Vergisi Genel Tebliği” ile kira tahsilat ve ödemelerinin Banka ve PTT idarelerince düzenlenen belgelerle tevsiki (İspatlama) zorunlu hale getirilmiştir.
İkametgâh olarak kullanılan Gayrimenkuller için Kiracıların aylık 500 TL ve ve üzerindeki kira ödemeleri Banka veya Postaneye yatırılacaktır. Bu zorunluluğa uymayan ev sahiplerine kira bedeli üzerinden ayrı ayrı % 5 oranında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.
Kesilecek özel usulsüzlük cezasının alt limit uygulaması yapılacaktır.
Eğer 1.000.TL kira bedeli ile oturuyor ve ev sahibiniz elden kira alıyor ise şikâyet edilmesi durumunda elden aldığı her ay kira bedeli üzerinden % 5 özel usulsüzlük cezası ödemek zorunda kalacaktır ve buna göre 1.000.TL’nın % 5’i 50.TL iken 2021 yılı için alt limit uygulaması 600.TL olduğundan bu durumda her ay için 600.TL Özel usulsüzlük cezası ödemek zorunda kalacaktır.
Netice itibariyle kiracılar ev sahiplerinin fahiş kira artış oranı taleplerine uygun hareket etmek zorunda değildir, kanun ne emrediyor ise ve yukarıda anlatıldığı şekilde zam yaptıkları takdirde herhangi bir yaptırım ile karşılaşmaları mümkün olmayacaktır.
Diğer yandan ev sahiplerinin 500.TL ve üzerindeki kira bedellerinin elden ödenmesini talep etmeleri tebliğe aykırıdır ve bu taleplerin dayandığı ana konu ev sahiplerinin elde ettiği kira gelirlerine ilişkin olarak bir sonraki sene devlete gayrimenkul sermaye iradı gelir vergisi beyannamesi vererek vergi ödemekten imtina etmeye ya da daha farklı anlatım ile “ VERGİ KAÇIRMAYA “ çalışmaktan başka bir çaba değildir.
Türkiye bir Hukuk Devletidir ve kanunlar ne emrediyor ise tarafların bu kurallara kayıtsız ve şartsız uyması gerekmektedir.
Farklı yorum ve gerekçelerin hiçbir geçerliliği ve uygulanabilirliği yoktur.
