Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Çözümler “Tüketici Bilincinde Konuşulacak

Apartman ve sitelerde birlikte yaşamak, yalnızca aynı binayı ya da ortak alanları paylaşmak anlamına gelmiyor. Genel kurul toplantılarından aidatların belirlenmesine, ortak giderlerin paylaşımından yöneticinin sorumluluklarına kadar pek çok işlem, kat maliklerini ve kiracıları doğrudan ilgilendiren önemli hukuki sonuçlar doğuruyor.

Ne var ki uygulamada; usulüne uygun yapılmayan toplantılar, hatalı alınan kararlar, maliklere bildirilmeyen işletme projeleri, yanlış paylaştırılan giderler ve yetkisini aşan yönetim uygulamaları nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık yaşanıyor.

Sefa KABAALİOĞLU’nun hazırlayıp sunduğu “Tüketici Bilinci” programının 74. bölümünde, toplumun geniş bir kesimini ilgilendiren “Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Çözümler” konusu ele alınacak.

Programa konuk olacak Avukat Serkan Çakmaklı, apartman ve site yönetiminde en çok merak edilen ve uygulamada en fazla anlaşmazlığa yol açan konuları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirecek.

Programda Hangi Konular Konuşulacak?

Canlı yayında öncelikle bir apartmanda ilk yönetimin nasıl kurulması gerektiği, kat malikleri kurulunun toplantıya nasıl çağrılacağı ve çağrının hangi yöntemlerle yapılabileceği üzerinde durulacak. Toplantı davetinin mutlaka iadeli taahhütlü mektupla gönderilip gönderilmeyeceği; davet yazısının imza karşılığında elden teslim edilmesinin, WhatsApp grubu, internet sitesi veya çevrim içi yönetim uygulamaları üzerinden yapılan bildirimlerin hukuken yeterli olup olmadığı açıklığa kavuşturulacak.

Kat malikleri kurulu toplantılarında aranan toplantı ve karar yeter sayıları, ikinci toplantıda karar alınmasının koşulları ve yöneticinin hangi çoğunlukla seçilebileceği de programın önemli başlıkları arasında yer alacak. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan maliklerin kaç oy kullanabileceği, vekâleten oy kullanmanın sınırları ve bir malikin sahip olabileceği azami oy sayısı örneklerle değerlendirilecek.

Programda ayrıca şu soruların yanıtları aranacak:

• Apartman veya site yöneticisi ne zaman ve ne kadar süre için seçilir?
• Yönetici, kat malikleri kurulundan karar almadan hangi işleri yapabilir?
• Yönetici dışarıdan seçilebilir mi ve profesyonel yönetim şirketleriyle çalışılırken nelere dikkat edilmelidir?
• Yöneticinin görevleri, hukuki sorumlulukları ve karşılaşabileceği riskler nelerdir?
• Yönetici ve yönetim kurulu hangi defterleri tutmak zorundadır?
• Denetçi hangi çoğunlukla ve nasıl seçilir?
• Olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarının koşulları nelerdir?
• Olağan toplantının zamanında yapılmaması hangi sonuçları doğurur?
• Genel kurul kararları kat maliklerine nasıl bildirilmelidir?
• Hukuka veya yönetim planına aykırı genel kurul kararlarına karşı hangi yollara başvurulabilir?

Aidatlar, Ortak Giderler ve İşletme Projesi

Apartman ve site yaşamında en fazla uyuşmazlık yaşanan konuların başında aidatlar ve ortak giderler geliyor. Yayında, bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl paylaştırılacağı, hangi giderlerden kat maliklerinin ve hangi giderlerden kiracıların sorumlu olduğu ayrıntılı biçimde ele alınacak.

Özellikle kiracılardan tahsil edilmemesi gereken demirbaş, yenileme ve değer artırıcı nitelikteki harcamalar ile günlük kullanım giderleri arasındaki fark üzerinde durulacak.

İşletme projesinin kim tarafından ve ne zaman hazırlanacağı, genel kurulda onaylanmasının gerekip gerekmediği, kat maliklerine hangi yöntemle bildirileceği ve ne zaman kesinleşeceği de yanıtlanacak. Kendisine bildirilen işletme projesine itiraz etmek isteyen bir kat malikinin hangi süre içinde ve nasıl hareket etmesi gerektiği; itiraz etmiş olmanın aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırıp kaldırmadığı açıklanacak.

Aidat ve avans borcunu ödemeyen malik veya kiracılar hakkında uygulanabilecek hukuki yollar ile gecikme tazminatının koşulları da programda değerlendirilecek.

Ortak Alanlar, Çatı Masrafları ve Sigorta Riskleri

Ortak alanların amacı dışında kullanılması veya bir kişi tarafından işgal edilmesi halinde nereye ve nasıl şikâyette bulunulabileceği, yönetimin ve kat maliklerinin hangi hukuki yollara başvurabileceği konuşulacak.

Çatıdan kaynaklanan su sızıntılarının giderlerinden yalnızca çatı katındaki bağımsız bölüm malikinin mi, yoksa bütün kat maliklerinin mi sorumlu olduğu da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında açıklanacak.

Bunun yanında apartman ve sitelerde ortak alan sigortasının önemi üzerinde durulacak; gerekli sigortaları yaptırmayan yönetimlerin ve kat maliklerinin yangın, su baskını, deprem, üçüncü kişilere verilebilecek zararlar ve diğer riskler karşısında yaşayabileceği maddi ve hukuki sonuçlar değerlendirilecek.

İş Sağlığı ve Güvenliği Yükümlülükleri

Apartman veya sitede kapıcı, temizlik personeli, güvenlik görevlisi, bahçıvan ya da kısmi süreli bir çalışan bulunması halinde yönetimin işveren sıfatıyla taşıdığı sorumluluklar da canlı yayının önemli başlıklarından biri olacak.

Risk değerlendirmesi ve acil durum planı hazırlanmasının gerekip gerekmediği, iş sağlığı ve güvenliği hizmeti alma yükümlülüğü ile çalışanların ücretlerinden gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı ilgili mevzuat ve yargı kararları ışığında değerlendirilecek.

Yönetim Planı Değişikliği ve Siteye Araç Alınması

Site yönetim planının değiştirilmesi için aranan beşte dört çoğunluğun genel kurul toplantısında mı sağlanması gerektiği, yoksa maliklerden ayrı ayrı imza toplanmasının yeterli olup olmadığı açıklanacak.

Site yönetimi adına araç veya iş makinesi alınması ve satılması halinde hangi çoğunluğun aranacağı, tescil işlemlerinin nasıl yapılacağı ve yönetim adına mal edinilirken dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar da programda ele alınacak.

Apartman ve Site Yaşamında Doğru Bilinen Yanlışlar Bu Programda Açıklığa Kavuşacak

Apartman yöneticilerinin, kat maliklerinin, kiracıların, denetçilerin ve profesyonel yönetim şirketlerinin yakından takip etmesi gereken bu programda; günlük yaşamda sık karşılaşılan sorunlar, mevzuata dayalı ve anlaşılır yanıtlarla değerlendirilecek.

Sefa Kabaalioğlu ile Tüketici Bilinci – 74. Bölüm
Konu: Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Çözümler
Konuk: Avukat Serkan Çakmaklı
Moderatör: Sefa Kabaalioğlu
Tarih: 27 Ekim Pazartesi
Saat: 21.00
Yayın: Kanal 12 – Canlı Yayın
Digiturk: 606. Kanal
Uydu: Türksat 4A

Apartman ve site yönetiminde haklarını, yükümlülüklerini ve hukuki çözüm yollarını öğrenmek isteyen herkesi canlı yayını izlemeye davet ediyoruz.

Çünkü doğru yönetim; doğru karar, şeffaflık, adalet ve hukuk bilgisiyle mümkündür.