Apartmanda Huzuru Bozan Üç Söz: “Burası Benim Yerim!”

Apartmanda Huzuru Bozan Üç Söz: “Burası Benim Yerim!”

Apartman ve site yaşamında huzuru korumak, ortak alanlardaki haklarımızın sınırlarını bilmekle yakından ilgilidir. Otoparkta sahiplenilen bir yer veya kapı önüne bırakılan ayakkabılar, zamanla komşular arasındaki ilişkinin bozulmasına neden olabilir. Bu sorunların büyümesini önlemek için hem haklarımızı öğrenmemiz hem de başkalarının aynı binada güvenli ve rahat yaşama hakkını gözetmemiz gerekir.

Ortak alanlarla ilgili anlaşmazlıklarda ilk bakılması gereken belgeler tapu kayıtları, onaylı proje ve yönetim planıdır. Bir otopark yerinin belirli bir bağımsız bölüme eklenti olarak kayıtlı olmasıyla herkesin kullanımına açık ortak otoparkta bulunması farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle bir yerin kime ait olduğu veya kim tarafından kullanılabileceği, kişisel alışkanlıklara göre belirlenemez. Ortak mülkiyetteki arsa payı da kişiye istediği alanı tek başına çevirip sahiplenme yetkisi vermez.

“Yıllardır arabamı buraya park ediyorum.” demek, tek başına o yer üzerinde özel bir hak oluşturmaz. Geçerli bir tahsis veya hukuki dayanak olmadan duba koymak, zincir çekmek ya da başkalarının kullanımını engellemek, ortak alana haksız müdahale niteliği taşıyabilir. Yer sıkıntısı bulunan otoparklarda yönetimin görevi, herkesin hakkını dikkate alan, hukuka uygun bir kullanım düzeninin uygulanmasını sağlamaktır.

Kiracıların da kiraladıkları bağımsız bölüme bağlı kullanım hakları vardır. Bir kişinin yalnızca kiracı olduğu gerekçesiyle, kiralanana bağlı otopark kullanım hakkından dışlanması hukuken savunulamaz. “Ben ev sahibiyim, sen kiracısın; önce ben park ederim.” anlayışı, tek başına bir öncelik hakkı doğurmaz. Kiralamayla kiracıya bırakılan kullanım hakkını, malikin kiracının rızası veya başka geçerli bir dayanak olmadan kendisi kullanmaya devam etmesi de sorun yaratır.

Kiracı, kendisine bırakılan otopark kullanımının engellenmesi hâlinde durumu kiraya verene bildirebilir ve sorunun giderilmesini isteyebilir. Çünkü kiraya verenin yükümlülüğü, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olmasını da kapsar. Bir yönetim veya kurul kararıyla hak ihlali yaşandığında, başvurulacak yol ve kimden ne talep edilebileceği kararın niteliğine göre belirlenir. Uğranılan zararın karşılanması ise ihlalin, zararın ve aralarındaki bağın ortaya konulmasını gerektirir.

Kapı önleri ve kat sahanlıkları da ortak yaşamın en sık tartışılan alanları arasındadır. Daire kapısının hemen önünde bulunması, bir sahanlığı o dairenin özel kullanım alanına dönüştürmez. Buraya bırakılan ayakkabılar, ayakkabılıklar veya başka eşyalar; geçişi daraltabilir, temizlik ve düzeni bozabilir, düşme tehlikesi yaratabilir. Yönetim planında açık bir yasak bulunmaması, ortak alanı kişisel eşya depolama yeri olarak kullanmak için tek başına yeterli bir dayanak değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin kullanımında komşuların haklarına saygı gösterilmesini ve birbirini rahatsız eden davranışlardan kaçınılmasını öngörür. Bu yükümlülük, kiracılar ve bağımsız bölümlerden sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir. Dolayısıyla kapı önüne eşya bırakılması gibi uyuşmazlıklarda ortak kullanımın amacı, yönetim planı ve diğer sakinlerin hakları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu noktada yönetim planının herkes tarafından ulaşılabilir olması büyük önem taşır. Binaya yeni taşınan bir kişinin, uyması beklenen kuralları öğrenebilmesi gerekir. Yönetim planının ve ortak yaşam kurallarının ilgililerle paylaşılması, otopark kullanımının açıkça düzenlenmesi ve alınan kararların duyurulması birçok anlaşmazlığı baştan önleyebilir. Kuralların kişilere göre değişmeden uygulanması, yönetime duyulan güveni de güçlendirir.

Ortak giderlerde ise sık karşılaşılan düşünce şudur: “Kullanmıyorum, öyleyse ödemem.” Otoparkı kullanmamak, aracının bulunmaması veya havuza girmeyi tercih etmemek, tek başına ilgili ortak giderlerden muafiyet sağlamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyaç duyulmadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınılamayacağını düzenler. Binanın bakımı ve ortak tesislerin işletilmesi, kişisel kullanım tercihlerine göre sürdürülemez.

Bununla birlikte, bir hizmeti kullanmamayı seçmek ile o hizmetten yararlanma hakkının hiç bulunmaması ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Özellikle iş yerlerinin bazı tesislerden dışlandığı yapılarda giderin kapsamı, tesisin hangi bağımsız bölümlere hizmet ettiği ve geçerli muafiyet düzenlemeleri incelenmelidir. Zemin kattaki bir dükkânın asansörü fiilen kullanmaması, kendiliğinden muafiyet oluşturmaz; gider paylaşımı hukuka uygun belgeler ve somut koşullar üzerinden belirlenir.

Ortak alanlardan gelir elde edilmesi de bütün maliklerin haklarını ilgilendirir. Örneğin binanın dış duvarının reklam için kiralanması, sıradan bir yönetim kararı gibi ele alınamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi kapsamındaki önemli yönetim işleri, bütün kat maliklerinin oy birliğini gerektirir. Burada yalnızca toplantıya katılanların onayı yeterli değildir. Kapıcı dairesi gibi yerlerde ise alanın hukuki niteliği, tahsis amacı ve gerekli karar koşulları ayrıca incelenmelidir.

Hak ihlaliyle karşılaşan kişinin ilk adımı, sorunu sakin ve açık bir dille bildirmek olmalıdır. Uyarının yazılı yapılması, yönetimin bilgilendirilmesi ve olayların hukuka uygun biçimde belgelenmesi, çözümün daha sağlıklı ilerlemesini sağlar. Yönetici veya profesyonel yönetim, kişisel tartışmaların tarafı olmak yerine kuralların uygulanmasına yardımcı olmalıdır. Haklı bir talebin tehdit ve hakaretle dile getirilmesi, anlaşmazlığı ağırlaştırır.

Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu süreç, tarafların mahkemeye gitmeden çözüm üzerinde anlaşabilmelerine imkân verir. Anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemeye başvurulabilir. Başvuru süreleri ve dava açma yetkisi, özellikle kurul kararlarının iptalinde dikkatle değerlendirilmelidir.

Ortak yaşam kurallarını sürekli ihlal etmenin sonuçları ağırlaşabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, bir malikin yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal etmesi hâlinde, bağımsız bölümünün mülkiyetinin bedeli karşılığında diğer maliklere devrinin hâkimden istenebilmesine imkân tanır. Bu sonuç, komşuların kendi aralarında aldıkları kararla otomatik olarak gerçekleşmez. Kanuni koşulların oluşması, gerekli kararın alınması, dava açılması ve mahkemenin talebi kabul etmesi gerekir.

Kanun, ortak gider borçlarının ödenmemesi nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasını, çekilmezliğin mevcut sayıldığı durumlar arasında düzenler. Hâkimin emrine rağmen diğer maliklerin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi de bu kapsamda yer alır. Bu nedenle kurallara uymamakta direnmenin, mülkiyet hakkını etkileyebilecek kadar ciddi sonuçları olabilir.

Apartmanda huzurun korunması, haklarımızı öğrenirken komşularımızın haklarını da ciddiye almamızı gerektirir. Ortak alanlara ilişkin kuralları bilmek, giderlerin hangi esaslarla paylaşıldığını anlamak ve sorunları zamanında konuşmak, günlük yaşamı kolaylaştırır. Anlaşmazlıklar büyüdüğünde başvuracağımız yer hukuk olmalıdır.

Hiçbir otopark yeri veya kapı önü eşyası, bir insanın güvenliğinden ve yaşamından daha değerli değildir.

Yasal Dayanaklar

II- Ortak yerler üzerinde:

Madde 16 – Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

1. A) Kat Maliklerinin borçları:

I- Genel kural:

Madde 18 – Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

(Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 Md.)

II- Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 Md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

1. a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
2. b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

1. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik: 13/4/1983-2814/9 Md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

VIII- Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 Md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

1. a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
2. b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33’üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
3. c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 Md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

1. B) Yönetim planı:

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik: 13/4/1983- 2814/11 Md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

V- Hâkimin müdahalesi:

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 Md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 Md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

1. G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 – Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

 C. Kiraya verenin borçları

1. Teslim borcu

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 Md.)

(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

1. a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
2. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
3. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.

(5) (Ek:7/11/2024-7531/26 Md.) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.