İçinde kiracının bulunduğu bir evi satın alan kişi kiracıyı tahliye edebilmek için nasıl bir süreç izlemelidir. Bir önceki ev sahibi ile sözleşmesi bulunan kiracı için mevcut sözleşme geçerli midir? Yeni malik kiracıyı hangi gerekçeler ile tahliye edebilir?

 İlgili Kanun Maddeleri;

TBK MADDE 351– Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Yargıtay Kararları;

T.C. 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/2262 K. 2015/11255 T. 21.12.2015

TBK.nun 310.maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle taşınmazı iktisap eden malikin önceden kiraların kendisine ödenmesi için ihtar keşide edip, ardından ödenmeyen aylar kirasının tahsili için kiracı davalı hakkında icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

HUKUK GENEL KURUL E. 2017/6-154 K. 2021/87 T. 29.6.2021

Eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.

Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.

Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Hukuki Görüş;

 TBK.nun 310.maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla kiracı için mevcut sözleşme hükümleri yeni malik ile aynen devam etmektedir.

Yeni maliğin, kiracıyı tahliye edebilmesi için kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik; eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler TBK madde 351’de belirtilen bu kişiler kiralananı konut veya iş yeri için kullanma gereksinimleri varsa açacakları tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralanandan kiracıyı tahliye edebilirler. Bu durumda da gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

 Yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma gereksinimlerinin niteliği her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Buna göre; gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde tahliye davası açılabilecektir.

Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir. Aksi halde kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş olacaktır.

2-Evi satmasına rağmen ev sahibi evi tahliye etmiyor ise bu durumda yeni malik ne yapmalıdır?

 İlgili Kanun Maddeleri;

TBK MADDE 207- Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.

TMK MADDE 683 – Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 12. HD. 2000/8479 E. , 2000/9045 K. 01.06.2000 T.

İİK. 272 ve bunu izleyen maddelerinde mukavele ile kiralanan taşınmazların taahhüde dayalı tahliyesi öngörülmüş olup, taraflar arasında kira bağıtının bulunması zorunludur. Tarafların iddia ve savunmalarından borçlunun kiracılık ilişkisine dayalı olarak taşınmazda oturmadığı. alım satım ilişkisinden kaynaklanan bir durumun sözkonusu olduğu anlaşılmaktadır. Dayanak taahhütnamede de kira ilişkisinden söz edilmemiş, alacaklı başka bir yazılı belge ile de kiracılık ilişkisini kanıtlayamamıştır. Bu durum karşısında, olaya İİK.’nun 272. maddesi uygulanması mümkün olmayıp, borçlunun taşınmazdan çıkarılması yargılamayı gerektirir. Alacaklı isteminin reddine karar verilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2018/3804 K. 2019/7229

Davacı vekilinin el atmanın önlenmesine yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve yasalarla gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır.

Eşyaya bağlı ayni haklardan olan mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebileceği gibi, hakka yönelik bir müdahale durumunda ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın, ileri sürüldüğü andaki hak sahibi tarafından her zaman koruma istenebileceği de kuşkusuzdur. Anılan korumanın istenmesi durumunda da hakkın kötüye kullanıldığından söz edilebilmesine hukuken olanak yoktur.

Diğer yandan; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde; malikin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, tasarrufta bulunma, yararlanma yetkilerine sahip olduğu, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı her türlü el atmanın önlenmesi davası açabileceği öngörülmüştür.

Somut olaya gelince; toplanan deliller ve dosya kapsamından, dava konusu 4 numaralı taşınmazın 28.03.2008 tarihinde tam hisse ile davacı adına kayıtlı olduğu, davalının harici satışa dayalı olarak taşınmazı tasarruf ettiği, taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, davalı tarafça hapis hakkı isteğinde de bulunulmadığı anlaşıldığına göre, mülkiyet hakkına üstünlük tanınmak suretiyle davacının el atmanın önlenmesi talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle reddine karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2018/8740 K. 2021/2069

Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 5 numaralı bağımsız bölümün 26.07.2011 tarihli satış işlemi ile davacı adına tapuda kayıtlı olduğu, bahsi geçen bağımsız bölümün önceki malikinin ise davalı olduğu anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı ).

Hukuki Görüş;

Kanunen ev satışından sonra eski ev sahibine, evi boşaltması için herhangi bir süre tanınmamaktadır. Taraflar arasında başka bir anlaşma olmaması durumunda eski ev sahibinin evi hemen teslim etmesi gerekmektedir.

Buna rağmen eski ev sahibi taşınmazı tahliye etmiyorsa, evi satın alan kimse eski malik hakkında mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle savcılığa başvurarak yasal süreç başlatabilir. Ayrıca, yeni malik, eski ev sahibinin evi hemen boşaltması için ihtarname çekebilir.

1-Mülkiyet hakkını ihlal etmesi nedeniyle yasal haklarını kullanma yoluna gidileceği hususu kendisine noter vasıtasıyla ihtar edilmeli,

2- Mülkiyet hakkının ihlali ile ilgili savcılığa başvurulması yolu denendiği takdirde yasal süreç başlatılmış olacaktır. Fakat uygulamada zamanında sonuç alınamaması sebebiyle fazla tercih edilmemektedir.

3-En çok kullanılan yol müdahalenin men’i ve ecrimisil davası açmaktır,

4- Bu tür satışlarda mülk sahibi belli bir süre oturum çıkacaksa önceden önlem almak için yapılması gereken bunu bir kira sözleşmesi haline getirip kiracı ilişkisine çevirmek ve tahliye taahhütnamesi yolu ile oluşabilecek bir tahliye etmeme durumunda icraya başvurma yolu kullanılabilir, zira tek başına satış nedeniyle belli bir tarihte evi tahliye edeceğine dair alınan taahhütnameye itiraz edilmesi halinde yeterli sayılmadığına dair yargı kararları bulunmaktadır.