Kat Mülkiyeti Kanunu, bugün tek parselde bulunan bir apartmana veya bir parselde birden çok yapı veya birden fazla parselde bulunan ortak yer ve tesisleriyle birbirine bağlantılı olan çok sayıda yapıya, haliyle yüzlerce veya binlerce bağımsız bölüme tatbik edilmektedir. Dikey yapılaşmanın sonucu, çok katlı yapılarda yaşam, birlikte yaşam kurallarına uymayı da beraberinde getirmektedir.
Kat mülkiyeti kanununun amacı, binada oturanların düzen ve huzur içinde yaşamanın devamlılığını sağlamaktır. Bu amaçla, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maliklere veya bunlarda oturan kiracı veya oturma hakkına sahip kişilere yüklediği yükümlülüklerden biri de, kendi bağımsız bölüm veya eklenti veya ortak yerleri kullanırken, doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı yükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. (18. Madde)
Yine Türk Medeni Kanunu 737. Madde hükmüne göre, “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.”.
Bu anlamda hem Kat Mülkiyeti Kanunundan ve ayrıca bina veya Site yönetimin tabi olduğu Yönetim Planlarında buna dair genel bir hüküm kadar özel düzenlemeler de bulunmaktadır. Bu anlamda, öncelikle yukarıda verilen halı silkelemek, alt komşunun görüşünü kapatmak gibi hususlar, bu anlamda birbirini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememek yükümlülükleri ile ilgilidir.
BİRBİRİNİN HAKLARINI ÇİĞNEMEMEK, BİRBİRİNİ RAHATSIZ ETMEMEK, DOĞRULUK KAİDELERİ ifadeleri GENİŞ BİÇİMDE ANLAŞILIP YORUMLANMALIDIR. RAHATSIZLIK kişiden kişiye değişen soyut kavram olsa da Yargıtay uygulamalarında, belli bir seviyenin üstüne çıkan ses ve gürültünün ısı, soğuk veya kokunun kat maliklerinin can ve mal güvenliğini tehdit eden veya örf ve adet ve ahlak kurallarına aykırı tutum ve davranışların rahatsızlık verdikleri kabul edilmektedir.
Bu tür durumlarda, malikler birbirini uyararak bu durumu düzeltmeye çalışmaktadırlar. Bu yolla sonuç alınamaması halinde ise konu, dava yoluyla mahkemeye yansımaktadır.
Dava açılabilmesi için ise, kat malikleri genel kurul toplantısında karar alınması veya yönetim planında hüküm bulunmasına ihtiyaç olmadığını belirtmek gerekmektedir.
Bu durumda, rahatsızlık veya huzursuzluk veren kişinin şifahen uyarılması, belki bir ihtarname gönderilmesi gibi hususlarda önleyici nitelikte olabilir. Ancak sonuç alınamaması ve verilen rahatsızlığın tahammül sınırlarını aşması halinde, dava açmaktan başka yol kalmayabilmektedir.
Bu tür durumlarda, rahatsız olan komşu veya komşular, Kat Mülkiyeti Kanunu 33 maddesi uyarınca, hâkimin olaya müdahale etmesini talep eden bir dava açmaktadırlar. Bu tür durumlarda KMK 18. Madde uyarınca, rahatsızlık veren farklı ise kat malikinin de borçtan birlikte sorumlulukları yasa ile düzenlenmiş bulunduğundan dava malike de açılabilir.
Açılan davada ise kat maliklerine rahatsızlık veren gürültü, ses, koku veya aşırı sıcaklığın gerçekten var olup olmadığı, var ise tahammül sınırlarını aşıp aşmadığı ve alınacak önlemlerle giderilip giderilmeyeceği incelenecektir. Bir emsal kararda, alınacak önlemlerin ticari faaliyetin durdurulması ile giderilecek olması mümkün iken tahliye kararı vermesi uygun bulunmamıştır.
Bu durumda, olayın özelliklerine göre, mahkeme bir kararında, davalının bağımsız bölümden sürekli yararlanan konumda olduğu, diğer bağımsız bölümde oturanlara rahatsızlık verdiği ve huzursuzluk yarattığı saptanan kişinin, rahatsızlık ve huzursuzluk yaratan eylemlerine son vermesi konusunda uyarılmasının yeterli olacağını, ayrıca kişinin tahliyesine karar verilmesinin uygun olmadığına karar vermiştir.
Örnek vermek gerekirse, bir davalı malikin kendi bağımsız bölümünün önüne yerleştirdiği jeneratörün çıkardığı koku ve gürültünün olup olmadığı mahkemece uzman kişilerce incelenmeli ve jeneratörün çalışırken çıkardığı ses, gürültü ve kokunun tahammül sınırlarını aşıp aşmadığı, gerekirse ses ölçümü yapılarak belirlenmektedir.
Yine bir örnek vermek gerekirse, bir fırın işletmecisinin [ özellikle yaz aylarında] fırının verdiği rahatsızlıkla ilgili olarak, fırının tavanının asbestli veya amyantlı levha ile kaplanması yönünde ısı yalıtımının sağlanması ile sorunun giderileceği ve davalının fırın üst katına ve burada oturanlara verdiği rahatsızlığın önlenmesi için bu yatılımın yapılmasına karar verilmiştir.
Bu tür davalarda hâkim Kat Mülkiyeti Kanunu 33/2 uyarınca ilgilileri dinledikten sonra, kanun ve yönetim planına, yoksa genel hükümlere, hakkaniyete göre derhal kararını verir ve bunun tespit edeceği süre içinde yerine getirilmesine karar verir ve bu durum tebliğ /tefhim olunur. Kat Mülkiyeti Kanunu 33/3 hüküm uyarınca, tespit edilen süre içinde yerine getirmeyenlere ise, aynı mahkeme tarafından idari para cezası verilebilir. (250-2500TL) Bu sürede, karar yerine getirilmez ise, o zaman KMK 25. Madde uygulanacaktır. KMK 25. Madde kat mülkiyetinin devri mecburiyetini ilgilendirmektedir. Bu nedenle, bir kat maliki KMK’ya göre kendine düşen borçları ve yükümlükleri yerine getirmemek üzere, çekilmemek üzere ihlal ederse, o kat malikleri bağımsız bölümün kendilerine devrini de hâkimden isteyebilirler. Mahkeme kararındaki süreye rağmen, ihlal etmeye devamlı olarak bir yıl ısrarcı olunması, kanunen çekilmezlik hali olarak belirlenmiştir.
