Riskli yapı tespit edildikten sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacak ise kat maliklerinin ne kadar çoğunluğu aranır?
Şimdi çok önemli bir konu bu. Sefa Bey aslında hayati mevzulardan birisi.
Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesi vatandaşın en çok mağdur olduğu sözleşme tiplerinden biridir. Böyle kafanıza göre fesih edilmesi falan da çok mümkün değildir. Ama eğer 6306 sayılı kanun kapsamında siz eğer riskli yapıyı yıktırmışsanız ya da yıkılmadan önce riskli yapı tespiti yaptırdıysanız artık binanızla ilgili kararları üçte iki çoğunlukla alırsınız.
Burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir husus var. O da bu üçte iki çoğunluğun arsa payları üzerinden dikkate alınıyor olması çok önemli bir konu. Çokta insanımızın bilmediği bir durum. Yani şöyle düşünülüyor genellikle vatandaşlarımız tarafından ben bir bağımsız bölümün sahibiyim. Dolayısıyla benim bir oy hakkım var. Hayır böyle değil. Oradaki oylamalar hesabı yapılırken arsa payları dikkate alınır. Şimdi bu arsa payları nasıl düzenleniyor o da önemli bir nokta.
Arsa payları aslında binanın konumu ve buna bağlı olarak ilgili bağımsız bölümün metrekareleri dikkate alınarak mimari projede belirlenir. Ama Türkiye’de mimarlar da, müteahhitler de bu arsa payı konusunu 6306 sayılı kanun çok önem arz etmeden önce çok dikkate almadan düzenlemişler ve dolayısıyla metrekareleri ve ilgili bağımsız bölümlerin konumları falan hiç dikkate alınmadan arsa payları neredeyse. İşte bir apartmanda 10 daire varsa eğer inşaat alanı da 400 metre ise ona bölünmüş geçilmiş, gidilmiş ama halbuki fark ediyor biliyorsunuz arsa payları onun için de bu arsa paylarını mutlaka vatandaşlarımızın tapudan kontrol etmeleri gerekiyor.
Eğer mesela bazen şunu çok net görüyoruz İstanbul için çok daha hayati bir nokta Bu çok müvekkilim olduğu için de söyleyebilirim. İstanbul’dan diyor ki vatandaş arkadaş benim diyor. arsa payım işte. 10 metre görünüyor atıyorum ama benim altımdaki komşunun 20 metre görünüyor. benim arsa payım 10 metreyi bırak, hem metrekare olarak daha büyüğüm hem de konum olarak daha iyiyim. Güneş cephem farklı denizi görüyorum gibi birçok unsuru dikkate alarak arsa payının daha iyi olduğunu söylüyor.
Şimdi siz bu arsa payını böyle olduğunu iddia ediyorsunuz ama riskli yapı kararı alınırken bakıyorsunuz ki 10 metre olarak değerlendiriliyorsunuz. O zaman kararların oluşumuna da katkınız o kadarlık. Onun için çok önemli bir nokta bu arsa payı. Siz sormadan ben söyleyeyim arsa payı ile ilgili böylesi bir durum tespit edildikten sonra ne yapılmalı çok önemli olduğu için söylüyorum. Eğer binanız yıkılmamışsa tabii ki bu yıkıldıysa geçmiş olsun yıkılmadıysa o arsa payının düzeltilmesi için mutlaka dava yoluna gidilmesi gerekiyor.
Ya ayrı bir proje hazırlanacak, arsa payı düzeltilecek, ilgili mimari proje ile birlikte ya da dava yoluyla Sulh hukuk mahkemesine açılacak davayla o arsa payının düzeltilmesi talep edilecek.
Vatandaş üçte iki çoğunluğu sağladı. Hiç arsa payları konusunda bir tereddüt yoksa o zaman işte kat karşılığı inşaat sözleşmeleri devreye girebiliyor. Ama şimdi vatandaş hemen böyle binası yıkılacak ve onun yerine yeni bir bina yapılacak düşüncesinde. Kentsel dönüşüm bunu akla getiriyor hep. Ama şunu da olduğunu unutmayalım lütfen.
Kentsel dönüşüm sadece binanın yıkılması sonucunu doğurmaz. Eğer riskli yapı tespiti varsa bunun güçlendirilmesine de gidilebilir. Yani binanın güçlendirme projesi de yapılıp binadaki o risk ortadan kaldırılabilir, onu da dikkate almak gerekiyor. O da önemli bir nokta. ama siz güçlendirmediniz diyelim ya da güçlendirmek için şey yapılmadı.
Orada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitle anlaşılıyor ki orada işte birçok dava ya da birçok süreç karşı karşıya kalınabiliyor. Özellikle İstanbul’da bunun çok örneğini gördük. çünkü İstanbul biliyorsunuz arazi rantının en yüksek olduğu ilimiz. Dolayısıyla oradaki bir metrekare bir şey, bir binanın bağımsız bölümü bile çok anlam ifade edebiliyor ve bu işe girmek isteyen eli yüzü düzgün olmayan müteahhitler, bütün müteahhitleri kastetmiyorum onları iyi müteahhitlerimiz. çok fazla inşaat sektöründe. Onları tenzih ederek söyleyeyim ama çok ciddi arsa sahiplerini yani arsa maliklerini çok ciddi sıkıntıya sokabiliyorlar.
Onun için kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanırken imzalanacak müteahhidi mutlaka geçmiş şeceresini iyi çıkartmaları gerekiyor. Onu baştan söyleyeyim. Ondan sonra sözleşmeye ilişkin hükümleri sorarsanız söylerim. Hepimiz arsa payının ne kadar önemli olduğunu son yıllarda daha iyi idrak ettik. Eskiden hiçbirimiz arsa payına bakmıyorduk ama şimdi artık arsa payının ne kadar önemli olduğunu, hele kentsel dönüşüme giren binada karar alabilmek için ne kadar önemli olduğunu ben size bir tecrübemi anlatayım. 10 daireli bir apartmanda yedi dairenin arsa paylarını topladığımız zaman üç dairenin arsa payı nispetini aşamadık. Yani bu yedi daire üçte ikiyi sağlayamadık biliyor musunuz? Yani o üç dairenin sahibi üçte birden daha fazlaydı. Evet, onun için arsa payı çok önemli.
