Tüketim kültüründe yaşıyor ve tüketmeyi iyi biliyoruz. Gerek tüketim malları gerekse hizmetler satın alıyoruz. Bazen satın aldığımız mal ve hizmetlerden memnun kalıyoruz bazen de pişman oluyoruz. Satın aldığınız mal ve hizmetten memnun olmadığınızda ne yapacağınızı biliyor musunuz?
Yani tüketici olarak haklarınızın ne kadarını biliyorsunuz, bildiklerinizin ne kadarı doğru, ayıplı bir malı nasıl iade edebilirsiniz…
Haklarınızı öğrenmek, hak arayışı içinde ne yapacağınızı, nereye başvuracağınızı ya da nasıl bir yol izleyeceğinizi öğrenmek istiyorsanız doğru yerdesiniz.
Sefa Kabaalioğlu her bölümde alanında uzman konuklarıyla farklı bir konuda sizleri bilgilendiriyor. Sefa KABAALİOĞLU ile Tüketici Bilincine bu bölümde Avukat Fırat Nevruz konuk oldu. Sefa Kabaalioğlu ve Fırat Nevruz son aylarda oldukça yükselen kira oranları nedeniyle kiracı ve mülk sahibinin haklarını konuştular.
- Kiralayan ve Kiracı Hakları
- Kira sözleşmesi yapılırken nelere dikkat edilmeli?
- Yasal kira artış oranı nedir?
- Mülk sahibi istediği oranda kira artışı yapabilir mi?
- Mülk sahibi hangi koşullar altında kiracıyı evden tahliye edebilir ?
- Kira artışı nasıl hesaplanır?
- Kiracısı olan bir ev satın aldıysanız ihtiyacınız gerekçesi ile nasıl tahliye edebilirsiniz ?
- Kira sözleşmesi yapmadan kiracı olarak oturmanın bir ihtilaf çıkması halinde ev sahibi ve kiracı açısından riskleri nelerdir?
- Doğalgaz, Elektrik ve Su tesisatlarını üzerine almayan ve borç ile evden ayrılan kiracının borçlarının tahsili için ev sahibi nasıl bir yol izlemelidir?
- Evi satmasına rağmen ev sahibi evi tahliye etmiyor ise bu durumda yeni malik ne yapmalıdır?
- Yasal artış oranının üzerinde kira bedeli talep eden ve yapılmadığı takdirde evin tahliyesini talep eden ev sahibi haklı mıdır? Böyle bir talep ile karşılaşan kiracı ne yapmalıdır?
- Ev sahipleri “Banka hesabım yok “ ya da “ Banka hesaplarıma bloke kondu” diyerek kiracısından elden ödeme yapmasını talep ediyorlar. Bu yasal mı? Bu talebinde ısrar eden ev sahibi nasıl bir ceza ile karşılaşır? Kiracı açısından da bir ceza söz konusu olur mu?
Kiracı 6 aydır kira bedelini ve aidat borcunu ödeyemiyor. Böyle bir durumda ödenmeyen kiraların tahsili ve kiracının tahliye edilmesi için ev sahibinin hakları ve hak arama yolları nelerdir?
Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrütte düşmüş olur ve tahliye işlemleri için yasal haklar doğar. Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için başvurulacak üç seçenek vardır. Bunlar;
-İKİ HAKLI İHTAR ÇEKİLMESİ SURETİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ilk yol, bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelinin ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmesi ve iki haklı ihtarname gönderildikten sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracı iki haklı ihtara sebebiyet vermeli, iki haklı ihtar kira sözleşmesi içerisinde iki farklı aya ait olmalı ve muaccel olmuş kira bedellerine ait olmalıdır.
İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Belirtmek gerekir ki iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesi için ihtarın tebliği zorunludur. Ev sahibinin kiracıya gönderdiği ihtarın tebliğinden önce ödemenin gerçekleşmesi halinde ihtar haklılık özelliğini kaybedecektir.
İki haklı ihtar çekildiği kira döneminin bitiminden 1(bir) ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. 1(bir) aylık süre hak düşürücü süredir. 1(bir) aylık süre içerisinde tahliye davası açılmaz ise yeni kira dönemi yürürlüğe gireceğinden bir sonraki kira döneminin sonunu beklemek durumdu olunacaktır. İki haklı ihtarın çekilmesi yoluyla tahliyede ihtarların yazılı olması aranmış olup noter aracılığıyla gönderilmesi şart koşulmamıştır. Nitekim, ispat şartı bakımından ihtarname noter aracılığıyla yapılması daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir.
-TAHLİYE TALEPLİ OLARAK İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatmak kiracının tahliyesi bakımından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Bunun nedeni ise davaların yoğunluğu, uzun sürelere yayılan dava tarihlerinin verilmesi ve geç sürelerde kararın çıkmasıdır. Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmazlar ise sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilirler ve tahliye talep hakkını kaybederler.
Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7(yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30(otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.
Kiracı 30(otuz) günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30(otuz) günün sonunda kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.
Şayet borçlunun, 7(yedi) gün içerisinde itiraz etmesi halinde iki seçenek vardır. Bunlardan biri kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması durumda neler yapılabilir, diğeri ise kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa neler yapılabilir.
Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı itiraz etmiş ise duran takibin devamı için alacaklı itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması davasını açabilir. İcra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davasında hakim sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemiş ise kiracının tahliye edilmesine hükmeder. Fakat kiracı imzaya itirazda bulunmuş ise hakim bu sefer imzanın kiracıya ait olduğunu kesinleştirirse kiracının yine tahliye edilmesine hükmeder.
Kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş veya alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse bu durumda alacaklının elinde İcra İflas Kanunu madde 68 kapsamında elinde bir belge yok demektir. Elinde belge olmamasından kaynaklı olarak itirazın iptali davasını asliye hukuk mahkemesinde açması gerekmektedir.
-TEMERRÜT NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI
Kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30(otuz) günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur. Temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel ( istenebilir ) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Açılacak olan tahliye davasında, kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30(otuz) günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen kararın, cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemleri başlatılacaktır.
Kira sözleşmesinde aidat vs giderlerden kiracının sorumlu olacağı kararlaştırıldıysa, ev sahibi, aidat borcunu kiracıdan talep edebilmesi için öncelikle aidat borcunu yönetime ödemesi gerekmektedir. Aksi takdirde aidat gideri borcu muaccel olmayacağından ev sahibi kiracı hakkında direkt olarak icra takibi başlatamaz.
