25.Mayıs.2023 Perşembe günü saat 15:00 -16:30 arasında Cem TV’de Canlı olarak yayınlanan ” Sefa KABAALİOĞLU ile TÜKETİCİ BİLİNCİ “ programına Arabulucu – Avukat Sayın, Umut METİN ile Kiracılar Dayanışması Platform Kurucusu Sayın, Cengiz KUL konuk oldular.
Programda Ev Sahibi – Kiracı İlişkileri ve 01.Eylül.2023 tarihinde Ev Sahibi – Kiracı ve Komşuluk İlişkilerinde devreye girecek ” ARABULUCULUK ” sistemine ilişkin merak edilen tüm konuları detaylı olarak ele aldık.
Konut satılınca kira sözleşmesi sona mı erer? Bu durumdaki bir kiracı konutu tahliye etmek zorunda mıdır ?
Konutun herhangi bir şekilde el değiştirmesi halinde, yeni malik kira sözleşmesinin otomatik olarak tarafı haline gelir. Bu durumda örnek; Ahmet evi Mehmet’e sattı ise, artık Mehmet ev sahibi olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Burada sadece satış değil, herhangi bir sebeple el değiştirse de sonuç aynıdır. Yani ev satılmasa bağışlansa da durum kiracı için aynıdır. İstinası kamulaştırmadır (TBK md. 310) sebebi kamulaştırmanın şahıs menfaatinden öte olarak kamu menfaatini korumasıdır.
Burada tek istisna ” YENi MALİKİN GEREKSİNİMİ’dir.” (TBK md. 351) Aslında evin satımı kirayı bozmaz, ancak gereksinim kirayı bozabilir.
Kira sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir. (TBK md. 312) Bu halde kiracılık hakkı güçlendirilmiş olur ve herkese karşı ileri sürülebilir. Bununla birlikte zaten, kanunumuz yeni malikin de kira sözleşmesine taraf olduğunu ifade ettiğini gözden uzak tutmamak gerekir. Bu durumda şerhin yegâne etkisi yeni malik şerhli bir yeri satın aldığında, bu durumu güçlendirilmiş şekilde bilmekle, gereksinimi olsa da kira sözleşmesine katlanmak zorunda kalır.
Bu çerçevede özellikle, uzun süreli yaşamak üzere kiralanan yerlerde kira sözleşmesinin tapuya şerhi önemli bir işlev görebilir.
Gereksinim tahliye nedeni olunca kötüye kullanılmıyor mu?
Kötüye kullanılan haller olduğu gibi, gerçekten ihtiyaç hali de olabiliyor. Burada tarafların durumuna da bakarak, ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirmek gerekiyor.
Örneğin; İstanbul’daki 3+1 evini kiralayıp, temelli Konya’ya yerleşen bekâr bir mülk sahibi, 3 yıl sonra Konya’dan geliyorum deyip, eve gereksinimi olduğunu ifade edebilir. Burada ev satılsın, satılmasın gereksinim ihtiyacının samimiyetinin ortaya konulması ve ispatı gerekir.
Örneğin; bir kalp cerrahı (kardiyolog) acilen hastaneye ulaşması gereken bir kişidir. Doktorların ve özellikle bu alt uzmanlığı olan hekimlerin hastaneye yürüyerek bile ulaşabilir olması gerekebilir. Bu hallerde bu insanların hastane çevresindeki kiracılıklarında, mülk sahiplerinin uzun süreli olarak kiracı olarak bulunmak gayesiyle kiralama yaptığını bilmemesi düşünülemez.
