Ev sahibi kiracısına 5.yılın sonunda talep ettiği kirayı bildiriyor ve kiracısı tarafından kabul ediliyor. Ancak son dönemde yaşananlar neticesinde ve kira sözleşmesinin 7.yılında ev sahibi kira tespit davası açıyor.7.yılda kira tespit davası açılabilir mi? Kira tespit davası ne zaman ve nasıl açılır? Ev sahibi usul ve süreler açısından nelere dikkat etmelidir? Kira tespit davasında oluşan mahkeme masrafları ve Avukatlık Vekâlet ücretini kim ödemek zorunda kalır?
İlgili Kanun Maddeleri;
Türk Borçlar Kanunu 344. madde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Türk Borçlar Kanunu 345. madde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2021/894, K. 2021/2236, T. 3.3.2021 sayılı karar;
“…Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istenmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınması gerektiği, yine 01/01/2016 yürürlük tarihli Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan (1) sayılı tarifenin “Karar ve İlam Harcı” başlıklı kısma göre hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden binde 68,31 oranında harç alınması gerektiği, bu hali ile bir aylık brüt kira farkı üzerinden alınması gereken harcın hesaplanması gerektiği anlaşılmaktadır.
Somut olayda; ödenmekte olan aylık kira bedelinin ciro miktarı üzerinden ödendiği, ihtilaflı döneme ilişkin ödenen kira bedeli ortalamasının net 6.634 TL olduğu, ödenmesi gerektiğine karar verilen aylık kira bedelinin ise net 11.430 TL olduğu anlaşıldığına göre, alınması gereken harç miktarının aylık brüt kira bedelleri üzerinden belirlenmesi gerekirken alınması gereken harcın 9.369,39 TL olduğu yönünde hüküm kurulması doğru değildir.
4-) Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlenmiştir.
Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafından ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafından dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir.”
Hukuki Görüş;
Kira bedelinin tespiti davası, kanunda öngörülen usule göre her zaman açılabilmektedir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir yıllık kira sözleşmesinin yenilenmesinde açılabildiği gibi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılabilmektedir. Mahkeme tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.
Kira bedelinin tespiti davasında davanın açılacağı tarih, belirlenen kira bedelinin uygulanacağı dönem açısından önemlidir. Yeni kira sözleşmesinin başlayacağı tarihten en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı veya aynı sürede kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması halinde; yeni kira dönemi sonuna kadar davayı açabilir. Bu sürelere uygun olarak davanın açılması halinde, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedel, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanacaktır. Davada karşı vekalet ücreti, gider avansı harç (yargılama gideri), tarafların haklılığına göre hükmedilecektir. Davanın tam kabulüne karar verilmesi halinde, tüm yargılama gideri davalı aleyhine hükmedilecektir.
