Kiracı kiralamak istediği ev için Emlakçı firmaya komisyon ödüyor ancak sonrasında söz konusu evi kiralamaktan vazgeçiyor. Böyle bir durumda komisyonu talep edebilme hakkı var mı?
İlgili Kanun Maddeleri;
MADDE 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2021/5227 K. 2021/9157 T. 28.9.2021
Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacının dayandığı, davacı emlakçı ile davalılar arasında imzalanan 18.04.2014 tarihli “Süreli Satılık Emlak Sözleşmesi ” başlıklı sözleşme 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 520.maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesidir.
YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2015/37566 K. 2018/3569 T. 27.3.2018
Davacı, davalı ile aralarında gayrimenkul alım satım ve komisyon anlaşması bulunduğunu, tellallık hizmetini yerine getirdiğini ancak davalının sözleşmeden sonra gerekçe göstermeksizin taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, sözleşme ile her iki taraf komisyon bedelinin vazgeçen tarafça ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin bu hükmüne binaen komisyon bedelinin tahsili için yapılan icra takibine borçlu davalı tarafından itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 24.04. 2014 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde satıştan vazgeçen tarafın iki taraf toplam komisyonunu ödemeyi kabul edeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağının kabulü gerekir.
Hukuki Görüş;
Ev, işyeri gibi taşınmaz mal alım satım ve kiralama gibi işlemlerinde emlakçı ile çalışılması durumunda; emlakçıya belli bir oranda komisyon ödenmesi gerekiyor.
Emlakçılar alım satım işlemlerinde hem alıcıdan hem de satıcıdan komisyon ücreti alırken; kiralama işlemlerinde yalnız kiracıdan komisyon ücreti alıyor.
Borçlar Kanunu esaslarına göre 521. madde gereğince emlakçı ancak yaptığı faaliyet sonucu sözleşme kurulursa komisyon almaya hak kazanıyor.
Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz
konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a-) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b-) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c-) Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere dar alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersler Özel Hükümler, 9. Baskı, … 2011, s.604 vd)
Satış sözleşmelerinde emlak danışmanına ödenen komisyon, alıcı ve satıcının anlaşması halinde ödenmektedir. Kısacası ev satışı veya kiralama işlemi gerçekleşirse, emlak danışmanına komisyon ücreti ödenir.
Anlaşma yapıldıktan sonra vazgeçilmesi durumunda, emlakçı komisyonları geri alınamaz.
Sözleşmeye aykırı bir durumun olması ya da satıcının ev satma işleminden vazgeçmesi durumunda ise müşteri, emlak danışmanına ödediği komisyon ve kaparo bedellerinin iade edilmesini talep edebilir. Müşteri böyle bir talepte bulunursa emlak danışmanı, kendisine ödenen komisyon ve kaparo ücretlerini müşteriye geri ödemek zorundadır.