On yıllık sürenin sonunda ev sahibinin hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilme hakkı bulunmaktadır. Bu on yıllık süre nasıl hesaplanır? Ev sahibinin bu süreci başlatabilmesi için neler yapması gerekmektedir?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/6-458 K. 2021/614

Uyuşmazlık TBK. 347/1,c.3 maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı TBK. m. 347/1,c.3 hükmü ile, kiraya verene mülga 6570 Sayılı Kanunda Türk Kanunu Medenisinde bulunmayan bir sona erdirme imkanı tanınmıştır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahip olmaması sebebiyle mülkiyet hakkının sınırlanmasına zaman yönünden bir sınırlama getirilmiştir. TBK. 347/1,c.3 gereğince, “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” maddede düzenlenen fesih hakkı bakımından bir sebep gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.

Öğretide hakim olan görüşe göre, on yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkanına sahiptir ( Kira süresi + on yıllık uzama süresi + ( en az ) bir yıllık uzama süresi ). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hakim görüş doğrultusundadır.

Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi halinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresi yeni sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Öğretide de kabul edilmiş bir görüş olarak, kiralanan ya da kiracı değişmediği sürece, yeni kira sözleşmesinin, aslında eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu kabul edilmeli ve on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin tamamlandığı andan itibaren başlatılmalıdır. Ancak yeni kararlaştırılan uzama süresi mevcut sözleşmedeki on yıllık uzama süresini aşıyorsa on yıllık sürenin sonunda değil yeni kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacağı kabul edilmelidir.

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6410 K. 2015/9202 T. 27.10.2015

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi sebebiyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi sebebiyle tahliye davası açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/09/2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan 3800 m2 yüzölçümlü yerin cinsinin tapuda “içinde deposu bulunan zeytin ağaçlı tarla ve bağ” olarak açıklandığı, sözleşmenin hususi şartlar bölümünde yer alan 1. maddesinde ise; “… arsa ve üzerindeki 9mx20m ebadındaki bina 6mx20m ebadında üstü açık rampadır” açıklamasına yer verildiği görülmektedir. Yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile dosya arasına giren fotoğraf ve uydu çekimlerine göre kiralananın hakim vasfının arsa olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre uyuşmazlığın yukarıdaki açıklamalar uyarınca Türk Borçlar Kanunu genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. 1.9.2002 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2012 tarihinde süresiz hale gelmiştir. Kira sözleşmesi süresiz hale geldiğine göre tahliye için feshi ihbarda bulunulup bulunulmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Hukuki Görüş;

Sözleşme süresinin başlamasından itibaren 10 uzama yılı geçtikten sonra kiraya veren genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna göre; kiraya veren 10 yıllık uzama yılından sonra bu süreyi takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir. Yazılı bildirimin 3 ay öncesinden kişiye tebliğ edildiğine mutlaka emin olunmak gerekir. Dikkat edilirse gönderilme değil kiracıya tebliğ tarihi önemlidir.

On yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkanına sahiptir ( Kira süresi + on yıllık uzama süresi + ( en az ) bir yıllık uzama süresi ). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hakim görüş doğrultusundadır.

Örneğin; 01.01.2020 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi imzalandı. Bu kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olup kiracı kira sözleşmesinin sonu olan 01.01.2021 tarihinden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin fesih bildiriminde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlar altında 1 yıl daha uzatılmış sayılır.

Buna göre kira sözleşmesi 01.01.2022 tarihine kadar uzatılmış kabul edilir. Bu uzama yılı birinci kira uzama yılı olup bu şekilde kira sözleşmesinin 10 yıl uzatıldığı varsayılırsa bu durumda 01.01.2031 tarihi onuncu kira uzama yılı sonu olacaktır. Buna göre onuncu uzama yılının sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla kiraya veren kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Sonuç olarak; 01.01.2020 tarihinde başlayan kira sözleşmesini kiraya veren, kiracıya 01.01.2032 tarihinden en az 3 ay önce yazılı olarak fesih bildiriminden bulunması koşuluyla 01.01.2032 tarihi itibariyle kira sözleşmesini hiçbir sebep göstermeksizin sonlandırabilecektir.

Kiraya verenin yazılı ihtarına rağmen kiracı sözleşmenin sonunda kiralanan taşınmazı boşaltılmazsa o halde kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.

Yukarıdaki örneğe göre; kiraya verenin belirtilen sürede ihtarda bulunmasına rağmen kiracı 01.01.2032 tarihinde kiralanan taşınmazdan çıkmaz ise kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açar.

Bu tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna göre; kiraya veren tahliye davasını somut olaya göre titizlikle hazırlanmış olan tahliye talepli bir dava dilekçesiyle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açacaktır.