Beşinci yılın sonunda ev sahibinin emsal kiraları referans göstererek kira bedelini kiracıya bildirmesi ve kiracının bu bedeli ödemeye yanaşmaması durumunda ev sahibi ne yapabilir ve sonuçları ne olmaktadır?
İlgili Kanun Maddeleri;
MADDE 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
(1) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
(2) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/2386 K. 2015/2508
Kira parasının tespitine dair 6098 Sayılı TBK’nun 344 maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.
Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar göz önünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
Hukuki Görüş;
Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir.
Ev sahibinin kira tespit talepli dava açması üzerine, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi incelemesi ile belirlenerek, hakimce bu miktar göz önünde bulundurularak hak ve nesafete uygun bir şekilde kira bedeli takdir edilecektir.
Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenecektir. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre:
-Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da
-Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekmektedir.
-Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme mevcutsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur ve sonuçlarını bu kira döneminin başlangıcından itibaren sonuçlarını doğurur.
Kira bedelinin belirlenmesi davasının bu üç seçenekten birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.