Kiracı 6 aydır kira bedelini ve aidat borcunu ödeyemiyor. Böyle bir durumda ödenmeyen kiraların tahsili ve kiracının tahliye edilmesi için ev sahibinin hakları ve hak arama yolları nelerdir?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

MADDE 352/2 – Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/5827 K. 2018/9394

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Somut olayda, davacı 06/11/2014 tarihli ihtarname ile Kasım 2014 kira bedelinin, 05/12/2015 tarihli ihtarname ile de Aralık 2015 kira bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. 05/12/2015 tarihli ihtarname davalılara 09/12/2015 tarihinde tebliğ edilmiş olup, Aralık 2015 kira bedeli aynı tarihte ödenmiştir. 09/12/2015 tarihinde yapılan Aralık 2015 ayı kira bedelinin saat 09:27’de ödendiği dosyada bulanan hesap özetinden anlaşılmakta olup ihtarnamenin tebliğ edildiği saat … kayıtlarından tespit edilemediğinden, ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin, ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir. Bu sebeple iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu anlaşılmakla konusuz kalan dava sebebiyle davalıların yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/6109 K. 2017/17027 T. 5.12.2017

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel ( istenebilir ) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2016/51 K. 2016/5316

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

Olayımıza gelince; davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01/10/2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açıldığının kabulüyle işin esasının incelenmesi doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas : 2015/2926 Karar : 2015/3523 Karar Tarihi : 09.04.2015

Davacı site yönetimine ait birikmiş apartman genel gider aidat parası 1193.-TL’nin davalı kiracı tarafından ödememesi üzerine, keşide edilen 11.07.2014 günlü Uzunköprü Noterliği’nin … yevmiye sayılı ihtarnamesinin davalıya tebliğ edilmesine rağmen yasal ödeme süresi içerisinde 93 TL.eksik ödendiğinden davalının temerrüde düştüğünden bahisle akdin feshi ile kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı kiralananda kiracı olarak bulunduğunu kabul etmiş, aidat borcunu site yönetimine ödediğini, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece otuz günlük sürede borcun tamamı site yönetimine ödenmediğinden kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 341.maddesindeki özel düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanununun 341.maddesinde belirtilen yan giderin muacceliyet(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 08.04.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6.maddesinde elektrik, su, doğalgaz giderleri, apartmanın aydınlatılması, suyu, ısınması, temizlenmesi gibi nedenlerle doğacak apartman aidatları vb. giderlerin kiracıya ait olup kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldıktan sonra sözleşmenin ön sahifesinde yakıt parasının G..Site Yönetiminin belirtilen banka hesabına, kira parasının davacının ayrı bir banka hesabına yatırılacağı yazılmıştır. Yukarıda yazılı yasa maddesi hükmüne göre sözleşmede aksi öngörülmediğinden apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Ancak aidat alacağının alacaklısı sözleşmede yazılı olduğu gibi G… Site Yönetimidir. Kiralayan kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine ödemeden yani, bu koşulu yerine getirmeden kiracıdan ödenmesini isteyemez. Bu durumda Site Yönetimine ödeme yapmadığı anlaşılan davacı aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez. Açıklanan bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hukuki Görüş;

Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrütte düşmüş olur ve tahliye işlemleri için yasal haklar doğar. Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için başvurulacak üç seçenek vardır. Bunlar;

-İKİ HAKLI İHTAR ÇEKİLMESİ SURETİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ilk yol, bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelinin ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmesi ve iki haklı ihtarname gönderildikten sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracı iki haklı ihtara sebebiyet vermeli, iki haklı ihtar kira sözleşmesi içerisinde iki farklı aya ait olmalı ve muaccel olmuş kira bedellerine ait olmalıdır.

Belirtmek gerekir ki iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesi için ihtarın tebliği zorunludur. Ev sahibinin kiracıya gönderdiği ihtarın tebliğinden önce ödemenin gerçekleşmesi halinde ihtar haklılık özelliğini kaybedecektir.

İki haklı ihtar çekildiği kira döneminin bitiminden 1(bir) ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. 1(bir) aylık süre hak düşürücü süredir. 1(bir) aylık süre içerisinde tahliye davası açılmaz ise yeni kira dönemi yürürlüğe gireceğinden bir sonraki kira döneminin sonunu beklemek durumdu olunacaktır. İki haklı ihtarın çekilmesi yoluyla tahliyede ihtarların yazılı olması aranmış olup noter aracılığıyla gönderilmesi şart koşulmamıştır. Nitekim, ispat şartı bakımından ihtarname noter aracılığıyla yapılması daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir.

-TAHLİYE TALEPLİ OLARAK İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatmak kiracının tahliyesi bakımından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Bunun nedeni ise davaların yoğunluğu, uzun sürelere yayılan dava tarihlerinin verilmesi ve geç sürelerde kararın çıkmasıdır. Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmazlar ise sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilirler ve tahliye talep hakkını kaybederler.

Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7(yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30(otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Kiracı 30(otuz) günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30(otuz) günün sonunda kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.

Şayet borçlunun, 7(yedi) gün içerisinde itiraz etmesi halinde iki seçenek vardır. Bunlardan biri kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması durumda neler yapılabilir, diğeri ise kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa neler yapılabilir.

Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı itiraz etmiş ise duran takibin devamı için alacaklı itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması davasını açabilir. İcra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davasında hakim sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemiş ise kiracının tahliye edilmesine hükmeder. Fakat kiracı imzaya itirazda bulunmuş ise hakim bu sefer imzanın kiracıya ait olduğunu kesinleştirirse kiracının yine tahliye edilmesine hükmeder.

Kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş veya alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse bu durumda alacaklının elinde İcra İflas Kanunu madde 68 kapsamında elinde bir belge yok demektir. Elinde belge olmamasından kaynaklı olarak itirazın iptali davasını asliye hukuk mahkemesinde açması gerekmektedir.

-TEMERRÜT NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

Kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30(otuz) günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur. Temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel ( istenebilir ) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Açılacak olan tahliye davasında, kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30(otuz) günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen kararın, cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemleri başlatılacaktır.

Kira sözleşmesinde aidat vs giderlerden kiracının sorumlu olacağı kararlaştırıldıysa, ev sahibi, aidat borcunu kiracıdan talep edebilmesi için öncelikle aidat borcunu yönetime ödemesi gerekmektedir. Aksi takdirde aidat gideri borcu muaccel olmayacağından ev sahibi kiracı hakkında direkt olarak icra takibi başlatamaz.