Kiracı evi tutalı ve oturmaya başlayalı 2 ay olduğunda ev sahibi evi satacağını bildiriyor. Böyle bir durumda kiracının yükümlülükleri ve hakları nelerdir?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2020/596 K. 2021/4954 T. 10.6.2021

Somut uyuşmazlıkta, davacı 26.09.2013 tarihinden sonra kayden maliki olduğu taşınmazda, önceki malikinin kiracıları olan davalıların tahliye hususunda direnerek oturmaya devam ettiklerini ileri sürerek eldeki davayı açmış, davalılardan … ise davacıdan önceki malik ile akdettikleri 01.11.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu açıklayarak, davanın reddine karar verilmesini savunmuş, mahkemece önceki malikin kiracıları olan davalıların dava konusu taşınmazı davacının rızası dışında bedelsiz olarak kullanmaya devam ettikleri kabul edilerek ecri misilden sorumlu tutulmalarına karar verilmiştir.

Bilindiği üzere, kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil koşuluna bağlı tutulmamış, sözlü olarak da yapılabileceği kanun koyucu tarafından kabul edilmiştir. Öte yandan kira ilişkisi, kişisel borç doğuran bir sözleşme türü olup, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi ile ilgili değildir. TBK’nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Taşınmazın başkasına satılması, kiracının kişisel hakkını ortadan kaldırmaz. Davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi ve ecri misil davası değil, 6570 Sayılı Kanun hükümleri uyarınca kiralananın tahliyesi ve kira alacağı davası açması gerekmektedir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2001/8142 K. 2001/8911 T. 9.10.2001

Kiracının, kiralananı ciddi olarak satın almak isteyenlere gösterme yükümlülüğü her zaman mevcuttur ( Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, Çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 282; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c. 112, Ank. 1985, sh. 152 ve orada anılan Brunner, sh. 419 ). Ne var ki bu gösterme kiracı için münasip zamanlarda yapılmak ve onun menfaatleri de hakkaniyete uygun olarak göz önünde tutulmak gerekmektedir. Örneğin kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün bir zamanla sınırlanmaksızın ilanihaye devam etmesi kabul edilemez.

Hukuki Görüş;

Bir kira sözleşmesi, kiraya konu malın satımına engel oluşturmamaktadır. Ancak, kiralanan malın malikinin değişmesi kira sözleşmesinde bir değişikliğe sebebiyet vermemekte, söz konusu sözleşme yapıldığı şekil ve şartları ile geçerliliğini korumaya devam etmektedir.

Malın satımı durumunda ortaya çıkan kiracı haklarından birisi kira sözleşmesinin geçerliliğinin eski koşullarda aynen devamının sağlanması olmakla beraber, yeni malikin de bazı hakları ortaya çıkmaktadır. Yeni malikin, kiracıyı, kira sözleşmesinden önce, kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi kiraya verenin bazı durum ve koşulları ispat etmesine bağlıdır. Sadece yeni malik olmak, halihazırdaki kiracıyı çıkarabilmek için bir sebep oluşturmaz.

Malik, Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Ayrıca kiradaki evin satılması durumunda yeni malikin tahliye hakkı da bulunmaktadır.

Yeni malikin, bu eve gereksinimi varsa ve bunu ispatlayabilirse, tahliye bildirim şartlarına uyarak kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir.

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiraya veren sıfatını kazanır. Bu sebeple kiracı hakları yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Fakat yeni malikin, şartların oluşması durumunda, kiracıya taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde tahliye amaçlı ihtarname yollaması halinde kiracının taşınmazı tahliye etmek için 6 aylık süresi bulunmaktadır. Malikin tahliye davası açmak içinse bu 6 aylık sürenin dolmasını beklemesi gerekir. 6 aylık sürenin geçirilmesi durumunda ise kiracı hakları kapsamında kiraya verenin dava açma hakkı bu sebepten dolayı ortadan kalkmaktadır.

Ev sahibinin evi satacağını bildirdiği takdirde, kiracının ev sahibine karşı yükümlülükleri doğmaktadır. Kiracının, kiralananı ciddi olarak satın almak isteyen müşterilere gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bunun için kiracı ile ev sahibi, her iki tarafın da menfaatleri göz önünde tutularak evi gösterme yükümlülüğünün yerine getirilebilmesi için uygun zamanlar belirlemelidir. Kiracı evi göstermekten kaçınamayacağı gibi, ev sahibi de kiracıdan, kiracı için uygun zamanlarda evi göstermesini talep etmek zorundadır.