Bir yıllık kira sözleşmesi ile 2. yıl içinde bulunan kiracı 2. yılın üçüncü ayında evi tahliye etmek istediğinde kalan kiraları ödemek zorunda kalır mı? Tahliye edeceğini ne kadar zaman önce ev sahibine bildirmek zorundadır? Bildirimde bulunmadığı takdirde herhangi bir cezai yükümlülük ile karşılaşır mı?

Bir yıllık kira sözleşmesi ile 2. yıl içinde bulunan kiracı 2. yılın üçüncü ayında evi tahliye etmek istediğinde kalan kiraları ödemek zorunda kalır mı? Tahliye edeceğini ne kadar zaman önce ev sahibine bildirmek zorundadır? Bildirimde bulunmadığı takdirde herhangi bir cezai yükümlülük ile karşılaşır mı?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

MADDE 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

MADDE 52- Zarar gören, zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hâkim, tazminatı indirebilir veya tamamen kaldırabilir. Zarara hafif kusuruyla sebep olan tazminat yükümlüsü, tazminatı ödediğinde yoksulluğa düşecek olur ve hakkaniyet de gerektirirse hâkim, tazminatı indirebilir.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 6. HD. 2015/10242 E 2016/5593 K  03.10.2016

Kiralanan taşınmaza ait anahtarların …/05/2013 tarihli yazılı belge ile teslim edildiği tarafların kabulündedir. Kira sözleşmesinin …/B-b maddesine göre, kiracının erken tahliye nedeniyle makul süre kira tazminatından kurtulabilmesi için fesih ihtarının kiraya verene tebliğinden itibaren dört aylık süre tanınması gerekir. Somut olayda, kiracı 01/02/2013 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile dört aylık ihbar süresini beklemeden kiralananı tahliye edip ,anahtarları …/05/2013 tarihinde teslim etmiş olmakla sözleşmede kararlaştırılan dört aylık ihbar şartına uymamıştır. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan dört aylık feshi ihbar süresinin yeniden kiraya vermek için gereken makul süre kabul edilerek davalı kiracının …/05/2013 tarihinden itibaren dört aylık makul süre kirasından sorumlu tutulması gerekirken…

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/3415 K. 2019/8030 T. 16.10.2019

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Bununla birlikte, yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Hukuki Görüş;

Normal şartlarda ahde vefa ilkesi gereğince, kiracının kira sözleşmesindeki sürenin sonuna kadar sorumlu olması asıldır. Örnek vermek gerekirse 01.01.2012 başlangıç tarihli 4 yıllık kira sözleşmesinde Kiracı 01.02.2015 tarihinde sözleşmeyi erken feshederek kiralananı tahliye etmişse; kiracı, burada kalan 10 aylık kira bedelinden de sorumlu olacaktır.

Kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumlu olmasıyla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Hükümden de anlaşılacağı üzere, erken boşaltmadan kaynaklı Kiraya Verenin zararı yönünden Kiracı’nın sorumluluğu makul bir süre ile sınırlanmıştır. Buradaki makul süre, benzer koşullardaki bir taşınmazın o yörede yaklaşık olarak ne kadar sürede kiralanabileceğine göre belirlenecek olup kiracı, bu süre boyunca kira bedelinden sorumlu tutulacaktır. Dolayısıyla esasında kiracının kiraya verene söz konusu “makul süre” önce taşınmazı terk edeceğini bildirmesi de yeterli olacaktır.

Her ne kadar bu süre uygulamada 2-3 ay olsa da taşınmazın cinsi ve bulunduğu yöreye göre bu sürenin değişebileceği göz ardı edilmemelidir. Eğer fesih bildirim süresine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma varsa, makul sürenin belirlenmesinde bu anlaşma da dikkate alınacaktır.

Kanun hükümden de anlaşılacağı üzere Kiracının sorumluluğu, yerine yeni bir kiracı bulmasıyla birlikte sona erecektir. Ancak Kiraya Veren, yeni kiracı adayını haklı bir gerekçe göstererek reddetme hakkına sahiptir. Eğer Kiraya Verenin reddetmesi haklı bir sebebe dayanmıyorsa, bu durumda da Kiracının herhangi bir sorumluluğu bulunmuyor olup yeni kiracı bulduğu tarih itibariyle sorumluluğu sona erecektir.

Paylaş

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir