Kiracısı bulunan bir konutu satın alan yeni malik kiracısı tahliye etmez ise tahliye davasını nerede açabilir ve mahkeme bugünün şartlarında ne kadar sürer? Ayrıca böyle bir dava için Yeni Malikin katlanacağı toplam masraf ne kadar olur?

İlgili Kanun ve Yönetmelik Maddeleri;

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. madde; “(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

görür.”

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 6.madde; “(1) Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.”

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 7.madde; “(1) Davalı birden fazla ise dava, bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Ancak, dava sebebine göre kanunda, davalıların tamamı hakkında ortak yetkiyi taşıyan bir mahkeme belirtilmişse, davaya o yer mahkemesinde bakılır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10.madde; “(1) Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.”

Türk Borçlar Kanunu 351. madde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Yargıtay Kararları;

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2018/6-75, K. 2020/284, T. 10.3.2020 sayılı kararı;

“Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.05.2015 tarihli ve 2014/8208 E., 2015/4701 K. sayılı kararı ile; Davacı ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla tahliye istekli olarak icra takibi başlatmıştır. Davalı borçlunun eski malik ile yapılan kira sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazda bulunduğu ve davacı alacaklı yeni malikin taşınmazı 27.09.2011 tarihinde satın aldığı dosya içerisinde yer alan 02.05.2013 tarihli ihtarnameden anlaşılmaktadır. Bu itibarla taraflar arasındaki uyuşmazlığın kaynağı kira sözleşmesidir. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 Sayılı HMK’nin 6.maddesine ( 1086 Sayılı HMUK’nin 9.maddesi ) göre “genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.” 6100 Sayılı HMK’nin 10.maddesine ( 1086 Sayılı HMUK’nin 10.maddesi ) göre “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir”. 1.7.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 89.maddesine ( 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 73.maddesi ) göre sözleşmeden doğan bir para borcu olup da sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise bu para borcu alacaklının ödeme zamanındaki ikametgâhında ödenir, bu durumda alacaklı, bu para borcunun ödenmesi için ( borcun yerine getirileceği yer olan ) kendi ikametgâhında takip başlatabilir ve dava açabilir. Bu durumda davacı alacaklının yerleşim yeri olan Gaziantep icra dairelerinde takip yapılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dava yetkili icra dairesinde açıldığına göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

İHTAR
Kanuni düzenleme dikkate alındığında, TBK md.351/1 uyarınca tahliye davası açılması için öncelikle kiracıya yazılı ihtar yapılması gerekliliğidir. Söz konusu ihtarın ihtiyaç sebebiyle edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimi ve yine bu süre içerisinde tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yine bu ihtarın kira sözleşmesine göre kiracı olan tüm taraflara keşide edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10412 E. , 2016/3792 K. belirtildiği gibi, ihtarın telgraf şeklinde gönderilmesi halinde muhataba bizzat ulaşması da gerekecektir. ”davacı vekili, dava konusu taşınmazın 12.06.2013 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını ve taşınmazın tamamının müvekkili tarafından ticari faaliyet için kullanılacağını bildirir davalıya 09.07.2013 tarihli telgraf şeklinde ihtarname göndermiş, bu telgraf ihtarı 10.07.2013 tarihinde davalı kiracı …’in yakını…. imzasına tebliğ edilmiştir. Telgraf şeklinde gönderilen ihtarın tebliği Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmayıp, Posta Kanununa tabi olduğundan, tebligatın bizzat muhatabına yapılması gerekir. Telgraf ihtarı davalı kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmediğinden ve davalı da tebligattan haberdar olmadığını bildirdiğine göre, yapılan tebligat, usulüne uygun şekilde yapılmış bir tebligat olarak kabul edilemez ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda 6098 Sayılı Kanunun 351. maddesinde belirtilen sürelerde tebliğ ettirilmiş bir ihtar bulunmadığından davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde esasa girilerek hüküm kurulması doğru değildir.”

DAVA AÇMA SÜRESİ
İhtiyaç sebebiyle açılacak davalarda dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Dava açma süresi yeni malik tarafından kullanılan seçimlik hakka bağlı olarak değişebilecektir.

Eğer yeni malik tarafından TBK md.351/1 uyarınca seçimlik hak tercih edilmişse açılacak davanın, taşınmazın iktisap tarihinden sonra altı ay sonra açılması gerekmektedir, bununla beraber davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7209 E., 2017/17902 K. kararı ile yeni malik tarafından seçimlik hak kullanılıp kiracıya 6 aylık süre verildikten sonra bu süre beklenmeden ihtiyaç sebebiyle dava açılması halinde davanın reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
“her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7793 E. , 2015/10509 K. kararında da davacının tahliye talebine ilişkin ihtarla vermiş olduğu süreyle bağlı olduğu belirtilmiş ve TBK md.351/1 uyarınca açılacak davada kiracıya 6 ay yerine 15 gün süre verilmesi usule aykırı bulunmuştur.
“Önceki malik ile kiracı arasında yapılan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kiranın 11.000.-TL olduğu ve yıllık peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kiralanan davacı tarafından 18.02.2014 tarihinde iktisap edilmiştir. Davacı … 5 Noterliğinin 20.02.2014 tarih ve 547 sayılı ihtarı ile taşınmazı iktisap ettiğini, kiraların kendisine ödenmesini ve kiralanana kendi ihtiyacı bulunduğundan 15 gün içinde tahliye etmesini ihtar etmiştir. Bu ihtar davalıya 27.02,2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. İhtara rağmen kiralar ödenmeyince davacı … 3. Noterliğinin 22.08.2014 tarih ve 11138 Yevmiye no’lu ihtarı ile 01.01.2014 tarihi itibariyle eski malike ödenmesi gereken 11.000.-TL yıllık kiranın ödenmediğini bu nedenle 18.02.2014-31.12.2014 tarihler arası kira bedeli 9.524.24.-TL kira ve 434.75.-TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 9.958.99.-TL nin 30 gün içinde ödenmesini aksi halde Aktin feshedileceği ve tahliye davası açılacağını, kira sözleşmesinin yeniden uzatılmayacağını ve kiralananı 31.12.2014 tarihi itibariyle tahliye edip anahtarların teslimini ihtar etmiştir. Bu ihtarda davalıya 01.09.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde davalının kira bedelinin ödenmemesi, ve usulüne uygun ihtarname şartlarına uyulmaması gerekse müvekkilinin annesinin konut ihtiyacı nedeniyle dava açtıklarını bildirmiştir. TBK 351/1 maddesine göre İktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde satın aldığını bildirir ihtarın tebliğ ettirilmesi ve iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra davanın açılması gerekir. Davacının iktisap ettiğini bildirir 20.02.2014 tarihli yazılı ihtarı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmiş ise de tahliye için davalıya tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre verildiğinden bu ihtarın TBK 351/1.maddesine uygun olduğu söylenemez. Bir an için bu ihtarın usulüne uygun olduğu düşünülse dahi davacı 22.08.2014 tarihli temerrüt ihtarında kiralananın tahliyesi için davalıya 31.12.2014 tarihine kadar süre verdiği anlaşılmaktadır. Davanın eski malikle davalı arasında yapılan 01.01.2012 başlangıç tarihli sözleşmeye göre açıldığı düşünülse dahi yukarda belirtildiği gibi davalıya tahliye için 31.12.2014 tarihine kadar süre verildiğinden 23.10.2014 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Tahliye davasının bu nedenle reddi gerekirken ihtiyacın samimi olmadığından bahisle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değil ise de sonuç itibariyle doğru olan kararın gerekçe düzeltilerek onanmalıdır.”

***
Eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine göre açılacak davanın ise, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması gerekmektedir. Bununla beraber yeni malik bu bir aylık dava açma süresi içerisinde veya öncesinde dava açacağını kiracıya bildirmişse, davayı bildirimi takip eden dönem içerisinde (uzayan kira yılı sonuna kadar) açabilir. (TBK md.350/1, 351/2, TBK 353)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7827 E., 2017/18433 K. kararında ifade edilmiştir.
“6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Hükme esas alınan 01.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl sürelidir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle TBK 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi yenilenerek, davanın açıldığı tarihine nazaran 01.01.2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde 26.01.2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Dava süresinde açılmış olduğundan Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken kira sözleşmesinin belirsiz hale geldiği ve davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6068 E. , 2019/3923 K. kararından alıntıdır:
“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında 01.01.2011 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava dilekçesinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine dayanarak ihtiyaç sebebi ile tahliye isteminde bulunmuş olup 01.08.2011 tarihinde keşide ettiği, 09.08.2011 tarihinde muhatabınca tebliğ alınan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirmiş ve 20.01.2015 tarihinde de iş bu davayı açmıştır. Davaya dayanak teşkil eden ihtarnameye göre, bildirimi takip eden 01.01.2012- 01.01.2013 tarihleri arasındaki dönem için tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından, davacı bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonu olan 01/01/2013 tarihine kadar dava açabilir. Aksi halde, kiracının sürekli tahliye tehdidi altında bulunacağının kabulü gerekir. Açıklanan bu olgu karşısında, sözü geçen ihtara dayanılarak 20.01.2015 tarihinde süresinden sonra açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/8732 E. , 2016/4401 K. kararından alıntıdır:
Taraflar arasında akdedilen 18/11/1977 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile çatılı işyerinin kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğinde olup 6098 sayılı TBK.’nun 347. maddesi gereğince yıldan yıla yenilenerek devam etmiştir. Davacı kiraya veren 29/04/2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmazın tahliyesini istemiş, ihtarname kiracıya 12/05/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı ,ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabilir. Uzayan dönem 18/11/2013- 18/11/2014 dönemi olup davanın 18/11/2014 tarihinden itibaren açılması gerekirken 23/06/2014 tarihinde süresinden önce açılması doğru değildir. Bu nedenle mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
***

Bununla beraber süre bakımından şu hususu da belirtmekte fayda vardır. Eğer taraflar arasındaki sözleşmede sözleşmenin feshi için bir ihbar süresi öngörülmüşse, yeni malikin bu süreye de riayet etmesi gerekecektir. Nitekim kira sözleşmesinde kiracı lehine olan bu düzenleme ile feshi ihbar süresine uyulmamışsa sözleşme bir yıl daha uzayacaktır ve yeni malik bu ihtar süresine uymayarak kira yılı sonundan itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmış olsa bile, dava süresinde değerlendirilmeyecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2645 E., 2015/2985 K. kararında bu husus açıklanmıştır:
“Dava, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
…Olayımıza gelince; hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 1.5.2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin 19. maddesinde sözleşme bitim tarihi itibariyle tarafların fesih hususundaki iradelerini bir ay evvel yazılı olarak bildirmeleri aksi halde sözleşmenin yenilenmiş kabul edileceği hüküm altına alınmıştır. Anılan sözleşme hükmü geçerli olup davacıyı bağlar anılan bu hüküm gereğince davacı tarafından sözleşme bitim tarihinden bir ay önce davalıya gönderilen yazılı bir ihtar bulunmadığından kira sözleşmesi TBK’nın 347 maddesi gereğince aynı koşullarla bir yıl süre ile uzamış olduğundan 31.5.2013 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

İHTİYACIN SAMİMİ, GERÇEK, ZORUNLU OLMASI GEREĞİ

Yargıtay kararları ile ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması da aranmaktadır. Yine söz konusu ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir. Dava açıldığı tarihte doğmamış bir ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemez. Ancak, yakın bir tarihte gerçekleşmesi muhtemel ihtiyacın da tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında, yurda dönüş sebebiyle ihtiyaç iddiasında bulunan davacının yurtdışındaki işinden istifasını, ikamet nakil belgesini ve tanık beyanlarını dikkate alarak ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu konusunda ispat yükümlülüğünün yerine getirildiği kanaatine varmıştır.
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. , 2021/878 K. kararından alıntıdır)
***

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7829 E., 2019/131 K. kararında ihtiyaçlının 80 yaşının üzerinde ve bakıma muhtaç olması ve çocuklarına yakın yaşama isteği konusundaki ihtiyacı samimi gerçek ve zorunlu olarak değerlendirilmiştir.
“ihtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca … de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
***

Yargıtay emsal birçok kararında şirketin ihtiyacı için gerçek kişinin ihtiyaç isteminde bulunamayacağını da belirtmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4179 E., 2018/9099 K. kararında şu şekilde ifade edilmiştir:
“Yargıtay 3.H.D.nin 04/10/2017 tarih ve 2017/4717-13324 E/K sayılı ilamı ile, “TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu…… müessesinin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir .”
***

Yargıtay, işyeri ihtiyacına dayanan ticari şirketin iddiasında ileri sürdüğü iş kolunun şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerektiğini; aksi halde şirketin bu konuda bir ihtiyacının varlığından söz edilemeyeceğini belirtmektedir.
“Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. , 2017/2601 K. kararından alıntıdır.)
***
Bununla beraber Yargıtay Özel Dairesi, farklı bir iş koluna geçilerek yeni bir işyeri ve ticaretin genişletilmesinin istenmesi halinde bu ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olarak değerlendirmiştir.
“…bilirkişi raporları ile dava konusu Mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun, yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla; zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8919 E. , 2018/4322 K. kararında ifade edilmiştir.)
***
Yargıtay emsal bir çok kararında kiraya verenin kira artışı istemesini ihtiyacın samimiyetine engel olarak değerlendirmemektedir ve kiraya veren aleyhine yorumlamamaktadır. Bu kapsamda kiraya verenin tek başına kira artışı talep etmesi veya kira tespit davası açması ihtiyaç davasındaki samimiyetine halel getirmeyecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10830 E., 2016/4409 K. kararında belirtilmiştir.
“…açacağı kira bedelinin tespiti davasını ve tahliyeye yönelik isteklerini belirtirken aylık kira bedelinin 2.000.00 TL ye artırılmasını istemesi tek başına ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Dairemizin içtihatlarına göre kira bedelinin olağan rayice yükseltilmesini istemek kiralayanın hakkı olup bu husus aleyhe yorumlanamaz.”
***
Uygulamada karşılaşılan diğer bir durum ise, davacıların ihtiyaç iddialarını belirtirken taşınmazda inşa ve tadilat yapacaklarını belirtmeleridir. Ancak esaslı bir tadilat ve inşaat olması halinde kiralanın halihazır durumu ile ihtiyaca uygun olmadığından ihtiyaç sebebiyle tahliye davası hukuken kabul göremeyecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10447 E. , 2016/3562 K. kararında belirtilmiştir.
“davacı şirket, dava dilekçesinde yeni yapılacak inşaattan söz etmeyip, sadece dava sebebini işyeri ihtiyacına dayandırmıştır. Oysa, yargılama sonucunda davacı şirket tahliyeyi müteakip yeni bir inşaat yaparak ve yapılacak binayı da göz hastanesi olarak ihtiyaçlarında kullanacakları sübuta ermiştir. Ancak iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisap edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur. Kiralanan hali hazır durumu ile ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”
***

Yargıtay ihtiyacın samimi gerçek ve zorunlu olması bakımından yaptığı değerlendirmelerde, reşit olan kişilerin aileleri ile birlikte oturmak zorunda olmadığını ve ihtiyacın var olduğu yönünde olumlu değerlendirme yapmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6245 E. , 2015/9532 K. kararında belirtilmiştir:
“Davacı 08.07.1976 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 38 yaşındadır. Evli ve iki çocuk sahibi olan davacının annesiyle birlikte oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Davacının annesiyle birlikte oturuyor olması başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterlidir. Davalı, davacıya ait başka taşınmazların olduğunu beyan etmekte ise de bu taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat edememiştir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Benzer şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/224 E., 2015/2354 K. kararında belirtilmiştir.
“Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”
***

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/2359 E., 2011/7098 K. kararı ile de, davacının kirada olmasının tek başına ihtiyacın samimi olduğunu göstermeyeceğini, davacının bu taşınmazında tahliye tehdidi altında bulunması gerektiğini veya bulunduğu taşınmazın ihtiyacı bakımından elverişsiz olduğunu ispat etmesi gerektiği belirtilmektedir.
“Olayımıza gelince; davacının kirada bulunması tek başına ihtiyacın samimi olduğunu göstermez. Davacının ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü için halen tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapacağı iş bakımından, davacının işgal ettiği yere nazaran daha uygun olup olmadığının araştırılmasına bağlıdır. Davacı, tahliye tehdidi altında olduğunu ispatlayacak herhangi bir delilini dosyaya ibraz etmemiş delil listesinde göstermiş olduğu tanıkları dinletmemiştir. Bu durumda davacının tahliye tehdidi altında olduğu ispatlanamadığından mahkemece yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda dava konusu kiralananın, davacının halen kirası altında bulunan yere göre daha elverişli olup olmadığının mahallinde yapılacak keşifte uzman bilirkişiler tarafından teşkil edilmesi ve sonucuna göre anlaşmazlığın çözümlenmesi gerekir. Mahkemece, bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.”
Benzer yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/10041 E. , 2010/703 K. kararından alıntıdır:
“Davacı, bakkal dükkanı işlettiğini, kendi dükkanına geçmek istediğini bildirmiştir. Davacı, tahliye tehdidi altında olduğunu ya da dava konusu taşınmazın daha üstün vasıflı olduğunu ileri sürmemiştir. Her iki taşınmazda mukayeseli keşif yapılmış ise de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın, davacının halen kiracı olduğu dükkandan daha üstün vasıflı olduğuna dair bir değerlendirme bulunmadığı gibi, dava konusu dükkanın 22 m2, davacının kiracı olduğu taşınmazın ise 28 m2, her iki dükkanın konumlarının da aynı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda dava konusu dükkanın daha üstün vasıflı olduğundan söz edilemez. Mahkemece yukarıdaki ilke dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
***

Uygulamada davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun değerlendirilmesinde davacının oturduğu yer ile dava konusu yerin mukayesesi keşif ve bilirkişi marifetiyle yapılmakta ve bu kapsamda davanın kabulü için dava konusu yerin üstün vasıflı olması aranmaktadır.

Emsal Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6614 E., 2015/9220 K. kararından alıntıdır:
“Davacı halen ikamet ettiği yerin uzak olduğunu ve her türlü ihtiyacı karşılayacak düzeyde olmadığını ve kiralanan yerin kendilerine küçük geldiğini belirtmişlerdir. Her türlü ulaşım vasıtalarının bulunduğu bir şehirde uzaklık ve yakınlık ihtiyaca etkili olarak kabul edilemez. Halen davacıların ikamet ettiği yer ile dava konusu yerin üstünlüğü konusunda mahkemece bir keşif yapılmamıştır. Mahkemece mahallinde dava konusu yer ile halen ikamet edilen yerin mukayeseli keşfi yapılarak üstünlük vasıflarının araştırılması halen oturulan yerin ilçe merkezine uzaklığı ve gelişmişlik durumu üzerinde durulması bu konuda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması, dava konusu yerin üstünlük vasfı belirlendiğinden davacıya halen ikamet ettiği TOKİ evlerindeki yerin kiracı davalıya oturması için teklif edip etmeyeceği sorulması ve sonucuna göre ihtiyacın samimi olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/15188 E. , 2013/15742 K. kararında ifade edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
***

Yargıtay emsal kararlarında taşınmazın yeni malike devrine ilişkin davalının muvazaalı işlem iddiasının tahliye davasında dinlemeyeceğini içtihat etmiştir. Bu durumda davalı tarafından muvazaalı işlem iddiasında bulunulması ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması şartının sağlanmasına engel olmayacaktır.
“Davacı, kirada oturduğunu belirterek kendi konut ihtiyacı nedeniyle satın aldığı taşınmazın 6570 sayılı yasanın 7/d maddesi gereğince altı aylık sürenin sonunda tahliyesi istenmiştir. Dava yasal sürelere riayet edilerek açılmıştır. Mahkemece, davalının taşınmazın muvazaalı olarak satıldığına ilişkin savunmasına itibar edilerek dava konusu taşınmazın ilk maliki olan davacının eşinin taşınmazı D.K… Ş.. isimli kişiye devrettiği ve bu kişiden de davacının satın aldığı, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir. Ne var ki tapudaki satışın muvazaalı olduğuna ilişkin davalı savunması tahliye davalarında dinlenemez.“ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/10861 E., 2008/13133 K. kararından alıntıdır.)

TAZMİNAT HUSUSU
TBK md.355 ile yeni malike kiralanan taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği takdirde, yeniden kiralama yasağı getirilmiş ve bu yasağa aykırılık halinde kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyeceği düzenlenmiştir. Bununla beraber, kiracının söz konusu tazminat talebinin hukuken kabul görmesi için taşınmazın Mahkeme ilamına göre tahliye edilmesini gerektirmektedir. Bir başka deyişle, kiracının yeni malikin talebi neticesinde ancak Mahkeme kararı olmaksızın taşınmazı rızaen tahliye ettiği hallerde tazminat talebi kabul görmeyecektir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6530 E. , 2015/10458 K. kararında şu şekilde ifade edilmiştir:
“Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”

Hukuki Görüş;

Kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme, Sulh Hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise genel hükümler kapsamında davalıların yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olan kiralayanın yerleşim yerinde açılacaktır.

Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye arzusunu, yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. İhtarnameden sonra kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Kiracıya yazılı bildirim, kiralananın alınmasından itibaren en geç bir ay içerisinde ulaşmalıdır.

Kiralanın alınmasından itibaren altı ay sonra dava açılacaktır. Sözleşmede kalan sürenin altı aydan uzun veya kısa olmasının önemi bulunmamaktadır.

Ayrıca davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

Davanın açılacağı yetkili mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak mahkeme yoğunluğu değişecektir. Dosyanın bilirkişiye gönderilmesi, gider avansı ve harca göre değişiklik göstermektedir.