Kiracısı bulunan bir konutu satın alan yeni malik kiracısı tahliye etmez ise tahliye davasını nerede açabilir ve mahkeme bugünün şartlarında ne kadar sürer? Ayrıca böyle bir dava için Yeni Malikin katlanacağı toplam masraf ne kadar olur?
İlgili Kanun ve Yönetmelik Maddeleri;
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. madde; “(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
görür.”
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 6.madde; “(1) Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.”
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 7.madde; “(1) Davalı birden fazla ise dava, bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Ancak, dava sebebine göre kanunda, davalıların tamamı hakkında ortak yetkiyi taşıyan bir mahkeme belirtilmişse, davaya o yer mahkemesinde bakılır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10.madde; “(1) Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.”
Türk Borçlar Kanunu 351. madde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Yargıtay Kararları;
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2018/6-75, K. 2020/284, T. 10.3.2020 sayılı kararı;
“Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.05.2015 tarihli ve 2014/8208 E., 2015/4701 K. sayılı kararı ile; Davacı ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla tahliye istekli olarak icra takibi başlatmıştır. Davalı borçlunun eski malik ile yapılan kira sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazda bulunduğu ve davacı alacaklı yeni malikin taşınmazı 27.09.2011 tarihinde satın aldığı dosya içerisinde yer alan 02.05.2013 tarihli ihtarnameden anlaşılmaktadır. Bu itibarla taraflar arasındaki uyuşmazlığın kaynağı kira sözleşmesidir. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 Sayılı HMK’nin 6.maddesine ( 1086 Sayılı HMUK’nin 9.maddesi ) göre “genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.” 6100 Sayılı HMK’nin 10.maddesine ( 1086 Sayılı HMUK’nin 10.maddesi ) göre “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir”. 1.7.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 89.maddesine ( 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 73.maddesi ) göre sözleşmeden doğan bir para borcu olup da sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise bu para borcu alacaklının ödeme zamanındaki ikametgâhında ödenir, bu durumda alacaklı, bu para borcunun ödenmesi için ( borcun yerine getirileceği yer olan ) kendi ikametgâhında takip başlatabilir ve dava açabilir. Bu durumda davacı alacaklının yerleşim yeri olan Gaziantep icra dairelerinde takip yapılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dava yetkili icra dairesinde açıldığına göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Hukuki Görüş;
Kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme, Sulh Hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise genel hükümler kapsamında davalıların yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olan kiralayanın yerleşim yerinde açılacaktır.
Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye arzusunu, yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. İhtarnameden sonra kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Kiracıya yazılı bildirim, kiralananın alınmasından itibaren en geç bir ay içerisinde ulaşmalıdır.
Kiralanın alınmasından itibaren altı ay sonra dava açılacaktır. Sözleşmede kalan sürenin altı aydan uzun veya kısa olmasının önemi bulunmamaktadır.
Ayrıca davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.
Davanın açılacağı yetkili mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak mahkeme yoğunluğu değişecektir. Dosyanın bilirkişiye gönderilmesi, gider avansı ve harca göre değişiklik göstermektedir.
