Ev sahibi evi boya ve badanası yapılmış bir halde kiraya verirse ve kiracı evden çıkarken aynı şekilde teslim etmez ise [Örneğin söz konusu evde 4 yıl oturmuş ise] olağan yıpranma ve eskime nedeniyle ev sahibinin kiracıyı dava etme ve evin boyatılması ya da boya bedelinin tazmin edilmesi yönünde karar aldırabilir mi?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Yargıtay Kararları;

6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/8742 K. 2016/4355 T. 2.6.2016

6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım sebebiyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile sözleşmeye ekli listede gösterilen demirbaş eşyalar yönünden olağan ve hor kullanım değerlendirmesi yapılarak, hor kullanma sebebiyle oluşan zarar belirlendikten sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı hesap edilerek, belirlenen zarar tutarından düşülmesi gerekir. Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi hatalı olmuştur.

6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/10297 K. 2016/3797 T. 9.5.2016

Dava, kira ilişkisinden kaynaklanan hor kullanma tazminatının ve mahrum kalınan kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Davacı kiraya veren kiralananı teslim aldığını bildirdiği tarihten hemen sonra davalı kiracıya yazılı olarak hasar bildirimde bulunmadığından, kiracı hor kullanma tazminat sorumluluğundan kurtulmuştur. Davacı kiraya verenin hasar bedeline yönelik talebinin reddine karar verilmesi gerekir.

6.HD.19.07.2005, E.2005/5900 K.2005/7751

Kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının bu sorumluluğu kira sözleşmesinden doğan bir sorumluluk olduğundan olayda B.K.’nun 125. maddesinde öngörülen on ( 10 ) yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir.

Uyuşmazlık davalı kiracının kiralananda hor kullanma nedeniyle meydana getirdiği hasar ve yapılan değişiklik nedeniyle eski hale getirme bedelinin tahsiline ilişkindir. B.K.266. maddesi hükmü uyarınca davalı kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının bu sorumluluğu kira sözleşmesinden doğan bir sorumluluk olduğundan olayda B.K.125.maddesinde öngörülen on (10) yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir. Kiralananın hor kullanılmasından kaynaklanan ve eski hale getirilmesini içeren tazminat hakkı tahliye ile istenebilir hale gelir ve on yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcına esas alınır. Bu durumda işin esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken, olayda uygulanma olanağı bulunmayan haksız fiile ilişkin BK.60’daki zamanaşımına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Hukuki Görüş;

Kiracının kiralananı kötü ve hor kullanması sonucu doğan zarardan dolayı kiralayanın sözleşmeye aykırılık nedenine dayanarak kiracıya karşı açtığı tazminat davasının zamanaşımı BK.m.125’e (TKB.m.146’ya) göre on yıldır.

Kiracının, olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan ise kiraya verene karşı sorumluluğu bulunmamaktadır.

Kiralananın kullanımdan kaynaklı boya eskimesi de oldukça doğal bir durumdur. Hor kullanma söz konusu olmadığı müddetçe, genel kanının aksine kiracının, mecuru, yeniden boyatıp teslim etmek gibi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. TBK 334. Maddenin 2. fıkrasında, kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. hükmü yer almaktadır. Buradan anlaşılması gereken,  bunun aksini öngören sözleşme maddelerinin geçersiz olacağıdır.

Kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair taraflar arasında bir anlaşma bulunmadığı takdirde, ev sahibi kiracıdan hor kullanımdan oluşan zararlar haricinde herhangi bir şekilde  boya-badana yapılmasını talep edemeyecektir.

Taraflar arasında yapılan sözleşmede kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileceğine dair anlaşma bulunduğu takdirde ise kiracı sözleşmeye uyma yükümlülüğü altındadır.