Ev sahibi kendisinin ya da oğlunun / kızının oturacağı gerekçesi ile evin tahliye edilmesini ihtarname ile bildirir ve kiracı bu ihtarnameye istinaden evi tahliye ederse ancak sonrasında ev sahibi üçüncü bir kişiye kiraya verir ise bu durumda kiracının tazminat talep edebilme hakkı var mıdır?
İlgili Kanun Maddeleri;
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/6483 K. 2019/2527 T. 25.3.2019
Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Hukuki Görüş;
TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
Kiracının kiraya verenden tazminat talep edebilmesi için kiracının tahliye davası sonucunda evden tahliye edilmesi gerekmektedir. Kiracının ev sahibinden gelen ihtarname üzerine evden çıkmasından sonra ev sahibinin başkasına evi kiralaması sonucunda kiracı herhangi bir tazminat talebinde bulunamayacaktır.
Yeniden kiralama yasağı, kiralayandan kaynaklanan sebeplerle boşaltılan konut veya çatılı işyerinin, kiralayanın haklı bir sebebinin bulunmaması şartına bağlı olarak boşaltılma tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanamamasını ifade eder. Kiralayan bu duruma aykırı davranırsa eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yasağın konusunu oluşturan eylem, kiralananın eski kiracıdan başka bir üçüncü kişiye kiraya verilmesidir. Tahliye sağlandıktan sonra kiralananın kullanılmadan boş tutulması ya da karşılıksız kullandırılması yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşturmaz. TBK m. 355’te yer verilen yeniden kiralama yasağının kendi içinde iki farklı yaptırımı içerdiğini söylemek mümkündür. İlk olarak, gereksinim ya da yeniden inşa ve imar faaliyeti sebebiyle boşaltılması sağlanan kiralananın üç yıl boyunca haklı sebep bulunmadığı sürece bir üçüncü kişiye kiralanması yasaklanmaktadır. Bu durum kiralayanı, kiralananı bir üçüncü kişiye kiralama konusunda sınırlı süreli bir yasaklamaya tabi tutmaktadır. İkinci açıdan, yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiralayan, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü kılınmaktadır. Kiralayan yeniden kiralama yasağına aykırı davranışta bulunduğunda eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yaptırımına tabi tutulmuştur. Yeniden kiralama yasağı, konut ve çatılı işyeri için kurulan kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmakta olup, diğer kira ilişkilerinde yeniden kiralama yasağı hükümleri uygulanamaz.
Kanunda belirtilen üç yıllık süre içerisinde kiralananın mülkiyetini edinen yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmayacaktır. Ancak yapılan bu devir yeniden kiralama yasağını dolanma amacını güdüyorsa, TMK m. 2/II hükmü uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır. Yargıtay, taşınmazı üç yıllık süre içinde önce bir başkasına devredip sonrasında geri alarak kiraya veren malikin yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığına hükmetmiştir.
Kiralananın, kiraya veren tarafından açılan tahliye davası ile, gereksinim sebebiyle veya yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilmesi hallerinde, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu durumun tek istisnası ortada haklı bir sebep olması halidir. Haklı sebebin tanımına yer verilmemişse de, mücbir sebepten daha geniş anlaşılması gerektiği kabul edilmektedir. Dolayısıyla, tahliyeye sebebiyet veren ihtiyacın sonradan ortadan kalkması haklı bir sebep teşkil edecektir ve yeniden kiralama yasağına aykırılık gündeme gelmeyecektir. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde ise, kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
