Beşinci yılın sonunda yeni kira bedelinde anlaşma sağlanamadı ve ev sahibi yeni kira bedelinin belirlenmesi için dava açtığında ne kadar sürede karara bağlanır ve mahkemenin yeni belirlediği kira tutarı ne zamandan itibaren geçerli olur? Davanın kazanılma tarihinden itibaren mi? yoksa yeni dönemin başlangıcından itibaren mi?

Beşinci yılın sonunda yeni kira bedelinde anlaşma sağlanamadı ve ev sahibi yeni kira bedelinin belirlenmesi için dava açtığında ne kadar sürede karara bağlanır ve mahkemenin yeni belirlediği kira tutarı ne zamandan itibaren geçerli olur? Davanın kazanılma tarihinden itibaren mi? yoksa yeni dönemin başlangıcından itibaren mi?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yargıtay Kararları;

Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. , 2021/267 K.

Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Öz yakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).

Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Öz yakışır, s. 223).

3. Hukuk Dairesi 2017/8181 E. , 2019/6293 K.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (01.01.2019 tarihinden sonrası için ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını )geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2296 E.   2020/3034 K.  16.06.2020 T.

Somut olayda; Taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, davacıların talebi 01/11/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece kira bedelinin tespiti kararı verilirken davacıların dava dilekçesinde bildirdiği 01/11/2013- 01/11/2014 dönemine ilişkin olarak kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde yer alan yargılamaya hakim olan ilkelerden “taleple bağlılık ilkesi” gereği gözetilmeksizin, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E.  2019/6780 K.  17.09.2019 T.

Hakim, kira tespit davasına konu edilen kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini titizlikle araştırmalı, tek bir noktayı bile atlamamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararının ilgili kısmı şu şekildedir:

“Kaldı ki; davalılar; dava dışı şirketle imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki imzanın …..’a ait olmadığını ve sözleşmenin imza tarihinde …’in temyiz kudreti olmadığını savunmaları karşısında, imza incelemesi yapılmadan ve kiraya veren …’in temyiz kudreti olup olmadığı üzerinde durulmadan 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi de doğru değildir.”

Hukuki Görüş;

Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 345/1).

Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir

Kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede taraflar ödemeyi yabancı para üzerinden kararlaştırmış ise 20/02/1930 tarihli ve 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak suretiyle 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulunduracak ve hakkaniyete uygun bir değer belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/4)

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma belirlenmemiş ise mahkeme taşınmaz ve emsal değer durumuna göre kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır.

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3).

Her davanın sürecini mahkemenin iş yoğunluğu, duruşma aralığı, delillerin mahkemeye sunulması gibi birçok faktör etkilemektedir. Kira bedelinin tespiti davasında en önemli delil bilirkişi olup kira bedeline dair keşif yapılacak ve bilirkişi tarafından emsal değer hesaplaması raporu mahkemeye sunulmak üzere hazırlanacaktır. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir süre verilememektedir. Ancak ortalama bir süre vermek gerekirse delillerin toplanması ve mahkeme süreci yaklaşık 1-1,5 sene sürebilecektir.

 

 

 

Paylaş

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir