Ev sahibi ne zaman kira tespit davası açabilir? 5 yıl bittikten sonra ki izleyen yılda mı? Yoksa 5 yıl bitmeden mi? Süreç nasıl işler ve bugünkü ortamda bu davalar ne kadar sürede sonuçlanır? Dava devam ederken kiracı evi tahliye ederse dava düşer mi? yoksa dava sonuçlanır ve tahliye ettiği tarihe kadar fark alınır mı? Böyle bir dava sonuçlandığında mahkeme masrafları ve avukat vekâlet ücreti kimin tarafından karşılanır? Mahkeme Bilirkişi masrafları kimin tarafından karşılanır? Hâkim kararını verirken bir hakkaniyet indirimi uygular mı?
İlgili Kanun Maddeleri;
Türk Borçlar Kanunu 344. madde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Türk Borçlar Kanunu 345. madde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Yargıtay Kararları;
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/6-974, K. 2021/1058, T. 21.9.2021 sayılı kararı; “…taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli olup sözleşmenin 10. maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 10. maddesinde “Her 1 yılsonunda kira bedelleri arttırılacak olup, ilk yıl kira artış oranı %10 olacak, sonraki 4 yıl yeni dönem kira bedelleri, bir önceki kira bedelinin TÜİK’in TEFE/TÜFE endeksinin on iki aylık ortalaması oranında artırılması suretiyle belirlenecektir. Tarafların kalan 5 yılda da anlaşması üzerine kira bedeli kanunların tanıdığı sınırlar içinde hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirlenecektir.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000TL ( brüt 23.750TL ) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
22. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/11772, K. 2019/6051, T. 2.7.2019 sayılı kararı;
“Olayımıza gelince; davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. 02.01.2015 tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinin bitim tarihi 01.01.2017’dir ve kira bedeli endekse göre tespit edilecektir. Davacı 30.03.2016 tarihinde açtığı dava ile davalının 02.01.2015 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek dava tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise sözleşmenin devam ettiğini kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini iddia etmiştir. Her ne kadar, 30.03.2016 tarihinde açılan dava ile dava tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; mahkemece, taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için ( 02.01.2017 ) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
Hukuki Görüş;
Kira bedelinin tespiti davası, kanunda öngörülen usule göre her zaman açılabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan ( kiraya veren ) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir yıllık kira sözleşmesinin yenilenmesinde açılabildiği gibi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılabilmektedir. Mahkeme tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Mahkeme hakkaniyet indirimi yapacaktır.
Kira bedelinin tespiti davasında davanın açılacağı tarih, belirlenen kira bedelinin uygulanacağı dönem açısından önemlidir. Yeni kira sözleşmesinin başlayacağı tarihten en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı veya aynı sürede kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması halinde; yeni kira dönemi sonuna kadar davayı açabilir. Bu sürelere uygun olarak davanın açılması halinde, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedel, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanacaktır.
Davada karşı vekalet ücreti, gider avansı harç (yargılama gideri), tarafların haklılığına göre hükmedilecektir. Davacı yargılama sürecinde bilirkişi ücretini yatıracaktır. Bilirkişi ücreti yargılama gideri olarak yer alacak ve davada haklılığa göre hükmedilecektir. Kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istenmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınmaktadır. Davanın tam kabulüne karar verilmesi halinde, tüm yargılama gideri davalı aleyhine hükmedilecektir. Kiralananın tahliye edilmesi, yargılama giderlerinden kurtulmayı sağlamamaktadır. Taraflar anlaşarak yargılama giderlerinin kiralayan tarafınca ödenmesi veya eşit olarak paylaştırılmasına karar verilebilir. Tarafların anlaşmasının mahkemeye bildirilmesi gereklidir.
