Ev sahibi yasal kira artışı yapan ve bunu ödemeye hazır olan kiracıya yaptığın artışı kabul etmiyorum diyebilir mi? Yasal artışı kabul etmediğini belirten ev sahibi karşısında kiracı ne yapmalıdır?
İlgili Kanun Maddeleri;
Türk Borçlar Kanunu 344. madde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/8651, K. 2019/5865, T. 27.6.2019 sayılı kararı;
“…Mahkemece, kira sözleşmesi ve protokollerde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olmaması nedeni ile ve dava tarihi nazara alınması sonucunda 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihlerinde başlayan akit dönemleri için kira tespiti davası açılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir…
…Somut olayımızda; 2013 yılında hak ve nesafete göre kira tespitini müteakip, 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihleri itibariyle kira bedelinin tespiti talep edilmektedir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2004 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile devamında imzalanan 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Gerek kira sözleşmesinde gerekse de 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl artışlı kira bedelleri belirlenmek suretiyle ( 1.yıl için 1.550 dolar, 2.yıl için 1.600 dolar, 3.yıl için 1.800 dolar gibi ) ödenecek kira bedellerinin açıkça kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesi bulunduğundan, 30.12.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup, Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Hukuki Görüş;
Öncelikle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine bakılmalıdır. Kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranı belirlenmiş ise sözleşmedeki artış oranı geçerlidir. Sözleşmede belirlenen kira bedeli artış oranı, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçemeyecektir. 17.01.2019 tarihinden itibaren “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını, azami artış oranıdır.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş ise; taraflar bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla kira artışında anlaşabilirler.
Kiralayanın “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçen talebini kiracı karşılamak zorunda değildir. Uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı; “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” dir. Kiracının yasal sınırdan artış yapıp ödemesi halinde, kiralayan borcun ödenmemesi gerekçesiyle temerrüde düşüremeyecek ve tahliye edemeyecektir. Kanunda belirtilen azami artış oranı olan; “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” yeterlidir. Kiralayanın daha fazla artış oranı ile tahliye talebinin haklı bulunma imkanı bulunmamaktadır.
