Kira sözleşmesi yapılırken ev sahibi ve kiracı şekil şartları açısından nelere dikkat etmelidir?
İlgili Kanun Maddeleri;
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2019/5777 K. 2020/6990 T. 24.11.2020
Kira sözleşmelerinde şekil şartı olmadığından sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir.
Hukuki Görüş;
Kira sözleşmesi, kural olarak şekle tabi değildir. Kira konusu kiralanan, kira bedeli ve tarafların kira bedelinin kira konusu eşyanın veya yapının kullanımı üzerine olduğuna dair anlaşması unsurlarından oluşmaktadır. Kira sözleşmesi, geçerlilik anlamında şekle bağlı bir sözleşme türü değildir. Dolayısıyla malik olan ve kiracı olan tarafların birbiriyle uygun irade beyanları ile kira sözleşmesi kurulmuş olur. Söz konusu birbirine uygun irade beyanları, kira sözleşmesinin unsurları olan kira bedeli, kira konusu ve kira konusu olan eşyanın kira bedeli karşılığında kullanımının devredileceği üzerinde anlaşmaya varmalarını ifade etmektedir. Tarafların kira sözleşmesini sözlü olarak, yazılı olarak ya da noter onaylı olarak yapması, kira sözleşmesinin geçerliliği üzerinde bir etki yaratmamaktadır. Noter onaylı kira sözleşmesi tarafların imza itirazında bulunma hakkını ortadan kaldırır. Her halükarda, kira konusu varlığın hukuka ve genel ahlaka aykırı olmadığı sürece, kira sözleşmesinin unsurları üzerinde anlaşmaya varılmasıyla birlikte sözleşme kurulmuş olmaktadır.
Kira sözleşmesinden doğabilecek ihtilaflarda ispat vasıtası olarak kullanılabilmesi amacıyla kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması önerilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
a) Tarafların Anlaşması
Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için gerekli ilk şart, tarafların kiralananın kullanılmasın bir ücret karşılığında devri konusunda anlaşmış olmalarıdır. Akdin tamamlanması için kira konusunun teslim edilmesi şart değildir. Şekil şartı yoktur.
b) Sözleşmenin Konusunun Kullanılmasının Devri
Kira sözleşmesiyle, kiralayan kira konusu şeyin kullanılmasını kiracıya devreder. Devredilen kullanma hakkı şahsi bir haktır. Kiracı bu hakka kira süresiyle sınırlı olup sözleşmenin sona ermesiyle kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
c) Kira Parası
Kira sözleşmesinden söz edilebilmesi için kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasının bir karşılık için yapılmış olması şarttır ancak kira bedelinin miktarı konusunda tarafların sözleşmenin kurulması esnasında anlaşmış olmaları zorunlu değildir.
3. Konut ve çatılı işyeri kirası kavramı ve kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşmeler
a) Konut Kavramı
Sürekli oturması amacıyla kiralanması gerekir. Kiralanan konutun MK m.19 vd. anlamında yerleşim yeri (ikametgah) niteliği taşıması gerekli değildir. Burada önemli olan kiracının uyumak vb. ihtiyaçlarını karşılayan, günübirlik niteliği taşımayan ve onu dış etkenlerden koruyacak bir mekan niteliğinin bulunmamasıdır. Bu bağlamda sözleşme ile öngörülen kullanım amacı ilk planda belirleyicidir.
b) Çatılı işyeri kavramı
İktisadi ve ticari nitelikte bir teşebbüsün işletilmesine veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş yerlere ilişkin kira sözleşmesi işyeri kirası sayılır. Aynı şekilde yapılacak bu faaliyetlerin gelir elde etme amacına yönelik olması gerekir. Bu cümleden olarak büro, mağaza, muayenehane, atölye, depo ve ardiye kiraları işyeri kirası sayılır. Kiralanan yerin sağlam bir şekilde toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı dikey ve yatay olarak kapalı olması gerekir.