Kira sözleşmesi yapmadan kiracı olarak oturmanın bir ihtilaf çıkması halinde ev sahibi ve kiracı açısından riskleri nelerdir?
İlgili Kanun Maddeleri;
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 1997/6603 K. 1997/8864 T. 15.9.1997
Sosyal Sigortalar Kurumu Gayrimenkul Alım, Satım, Vergi ve Kira İşleri ile Muhafaza ve Bakım Yönetmeliğinin ( Kurumca kiraya verilecek gayrimenkuller ) başlıklı 28. maddesinde: “…Her ne şekilde olursa olsun, tamamen veya kısmen kiraya verilen gayrimenkuller için, kira mukavelesi yapılması şarttır. Kira mukaveleleri Genel Müdürlükçe veya verilecek talimata göre mahalli şube müdürlüklerince tanzim ve imza olunur. Kira mukaveleleri için, matbu kontrat kağıdı kullanılır” hükmü yer almış bulunmaktadır.
Yine aynı yönetmeliğin çeşitli maddeleri, kurulacak kira sözleşmelerine konulması gereken bazı özel hükümleri düzenlemiş, böylece olabildiğince kurumun hukuki vaziyeti korunmaya çalışılmıştır.
Kural olarak bir sözleşmenin kurulabilmesi için, tarafların müzakere ettikleri veya bir tarafın sözleşmede yer almasını istediği bütün konularda irade beyanlarının birbirine uygun olması şarttır.
Tarafların birbirine uygun irade beyanlarının sözleşmenin ( objektif olarak ) esaslı noktalarını kapsaması sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Fakat bir noktanın sözleşmede yer almasını taraflardan sadece birinin gerekli görmesi, sözleşmenin kurulmasına engel teşkil eder. Bu şekilde sözleşmede yer alması gerekli ikinci derece noktalara ( sübjektif olarak ) esaslı noktalar denilmektedir. Sadece bir tarafın dahi sözleşmede düzenlenmesini istediği konular ise bu anlamda esaslı nokta sayıldığını vurgulamak gerekir. Yukarıda sözü edilen bilgilerin ve yönetmeliğin özüne ve sözüne uygun bir kira sözleşmesinin kurulmadığı hususu tartışmasız olarak ortada bulunmaktadır.
Bir akdin müzakeresi taraflar arasında bir hukuksal ilişki kurar ve sözleşmenin müzakeresine girişen taraflar bu ilişkide dürüstlük kuralına uygun davranmakla yükümlüdürler ( MK. mad. 2 ). Bu yükümlülük, sözleşmenin yapılması hususunda ciddi bir niyetle müzakereye katılmayı gerekli kılar. Örneğin, uyuşmazlık konusu olayda olduğu gibi kira sözleşmesini kurmamaya kararlı olmak üzere müzakereye girişen ve teklifte ( öneride ) bulunan davalı Abdullah’ın eylemi dürüstlük kuralına aykırı davranış olarak nitelendirilmelidir.
Buradan hareketle sözleşmenin yapılmaması yüzünden davacı İdarenin uğradığı zararların tazmin ettirilmesi gereği kendiliğinden ortaya çıkmaktadır. Zira yukarıda da açıklandığı üzere taraflar arasında kurulmuş geçerli bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır.
Hukuki Görüş;
Kiracı ile mülk sahibi arasında kira kontratının imzalanması yasal olarak zorunlu tutulmamakta fakat ileride oluşabilecek problemlere karşı imzalanması gerekmektedir. Yazılı bir belge olması iki taraf için de avantaj sağlamaktadır. Örneğin kiracının mülk sahibine verdiği depozitonun beyanı, kiraların yatırıldığını ispat edebilmesi, evi kiraladığında evin durumunun ispatlanması açısından kontrat olmaması, belirlenen kirayı ödediğini ispat yükü altında bulunan kiracının ispat yükümlülüğünü yerine getirememesi sonucunu doğurabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlanmış olan Kira Sözleşmesinin kurulması için tarafların birbirine uygun irade beyanlarının yeterli olduğunun, kira sözleşmesinin geçerliliği için herhangi bir şekil şartına ( yazılı olması, sözlü olması, noter onaylı olması ve benzeri ) gerek olmadığının belirtildiği üzere; kira sözleşmesinin kontrat üzerinde yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Kira sözleşmesinin adi yazılı veya noter tasdikli olarak yapılması ispat kolaylığı açısından önemlidir.
Kontratsız yapılan kira sözleşmesi kurulmuş ve geçerli bir sözleşme olarak ayakta durduğundan, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine özgü hükümlerinin kendisine tanıdığı tüm haklardan yararlanabilmektedir. Kiraya veren, ortada geçerli ve kurulmuş bir kira sözleşmesi olduğundan dolayı, kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edemez, kiracıyı hukukun kendisine sağladığı haklarını kullanmaktan alıkoyamaz. Bununla birlikte kiracı da, kira sözleşmesinde kararlaştırılan hükümlere uygun hareket etmeli, ilgili kiralananı kurallara uygun kullanmalı, komşularına karşı sorumluluklarını yerine getirmelidir.
Kiracı, kurulmuş ve geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı halinde, kiralayanın kontrat olmadığını öne sürerek yaptığı tüm hukuksuzlukları dava ederek hakkını arayabilmektedir. Belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinin adi yazılı, kontratlı ya da noter tasdikli olarak yapılması ispat kolaylığı sağladığından böyle süreçlerde önem arz eder.
Yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığı hallerde mahkeme sürecinde, kiracı tarafından kira bedellerinin ödendiğine ve/veya kiralananda kiracı olarak oturduğuna ilişkin yazılı belgeler sunulması gerekecektir.