Yasal artış oranının üzerinde kira bedeli talep eden ve yapılmadığı takdirde evin tahliyesini talep eden ev sahibi haklı mıdır? Böyle bir talep ile karşılaşan kiracı ne yapmalıdır?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/10692 K. 2014/12773 T. 20.11.2014

Kira sözleşmesinin özel şartlarında enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez. Temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Hükme esas alınan 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı da

Bulunmadığına göre, davalı kiracı tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez.

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4197 K. 2017/16299

01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline dair anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde; geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka dair kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 7. maddesinde ise görülmekte olan davalara dair uygulama başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka dair kurallar ile geçici ödemelere dair 76. faize dair 88. temerrüt faizine dair 120. ve aşırı ifa güçlüğüne dair 138. maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına dair 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Somut olayda; Taraflar arasında 27/06/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yıllık kira artışının … ortalamasına göre veya %12,5 oranında olacağı kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklı 03/06/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2013 yılı Haziran ayı ila 2015 yılı Mart ayları arası için toplam 1.610,91 TL kira farkı alacağının tahsilini istemiştir.

Davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borcu bulunmadığını, 2014 ve 2015 yılları için aylık kira bedelinin 550,00 TL olduğunu, kaldı ki ÜFE oranından fazla kira artışı yapılamayacağını belirterek borca ve kira miktarına itiraz etmiştir. Davalı borçlu itirazında aylık kira miktarına açıkça itiraz ettiğine ve kira sözleşmesinde kira artış oranına dair düzenleme yer aldığına göre Mahkemece yukarda izah edilen hususlar dikkate alınarak konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle 27/6/2013 sonrası dönemlerde ödenen aylık kira miktarına on iki aylık ortalamaya ait ÜFE oranını geçmeyecek şekilde artış uygulanarak takip konusu aylara ait ödenmesi gereken aylık kira miktarı bulunup sonucuna göre alacak ve tahliye yönünden karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan %12,5 artış şartı uygulanmak suretiyle aylık kira miktarı hesaplanarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hukuki Görüş;

Bir yılın sonunda, ev sahibi yasal olarak belirlenen oranlar çerçevesinde ve belli kurallar altında zam yapma hakkında sahiptir. Yasal artış oranı kira sözleşmesinde belirlendiği takdirde yeni kira döneminde ancak sözleşmede belirlenen kira artış oranına göre kira bedelinde artırım yapılacaktır. Sözleşmede belirlenmediği takdirde kira zam oranı ise her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamasını geçemez.

Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunmadığı halde, kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemeyecektir.

Yukarıda izah edilen oranlar üzerinde ev sahibinin yapmak istediği herhangi bir artış, kiracıyı bağlamamaktadır.

Ev sahibinin, yasal olmayan bir şekilde ve tek taraflı olarak kira artış oranı talep etme hakkı bulunmadığından, kiracıyı bağlamayan bir artış sebebiyle kiracı evden tahliye edilemeyecektir. Kiraya verenin yasal olmayan artış talepleri karşısında kiracı yasal artış oranı üzerinden yapacağı artış ile yenilenen dönemin ilk ayında kira bedelini ödemeli ve banka havalesinin açıklamasına muhakkak artışa ilişkin ibare eklemelidir.