Yasal kira artış oranı nedir? Sözleşmede yasal kira artış oranının altında ya da üstünde bir artış öngörüldü ise hangi oran esas alınmalıdır?

İlgili Kanun Maddeleri;

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/1628 K. 2018/2674 T. 19.3.2018

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 6. maddesinde ”kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % … oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre, bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Dosya kapsamında yer alan takip dosyası incelendiğinde ise, aylık 440 TL kira bedeli üzerinden icra takibi yapılmış olmakla, kira sözleşmesinde aylık ”400 TL’ olarak belirlenen bedelin aylık ”440TL” şeklinde artışlı olarak talep edilebilmesi mümkün olmadığından mahkemece bu yön gözetilmeden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2020/3107 K. 2021/2678

Taraflar arasındaki sözleşme hükmünden tarafların iradelerinin asgari %3 artış oranı üzerinde uyuştuğu anlaşılmakla taraflar sözleşme hükmü ile bağlıdır. Bu durumda bölge adliye mahkemesince sözleşmede öngörülen %3’lük artış oranının geçerli olduğu dikkate alınarak bu artış oranına göre davalının takibe konu dönem bakımından borçlu olduğu kira bedeli hesaplanarak ve davacının ÜFE oranında artış talep ettiği gözetildiğinde takip konusu dönemde ÜFE oranının %3 artış oranının altında kaldığı dönem var ise bu dönem için %3’ten az olan ÜFE oranın esas alınması suretiyle davalının usuli kazanılmış hakkına riayet edilerek hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ve anılan gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Hukuki Görüş;

Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belirli aralıklarla belirli oranda artırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyon ve zorlaşan hayat şartları içerisinde düzenli olarak artırılması hakkaniyete uygundur. Ancak bunun fahiş miktarda artırılması kanun tarafından önlenmiştir. Yani bir nevi sözleşme serbestisine kanun müdahale etmiştir. Ev kira artış oranında iki ihtimal söz konusudur. Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilir yahut bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir.

Kira artışı; taraflar arasında anlaşma varsa anlaşmadaki oran kadar artar. Taraflar arasındaki anlaşma tarafları bağlayacaktır. Ancak bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Taraflar arasında anlaşma yoksa yine tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından, anlaşma olmazsa hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Ayrıca taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığının önemli olmadığı bir durum vardır. Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hakim  tarafından belirlenebilir.