Kira sözleşmesinin sona ermesi, ev sahipleri ve kiracılar arasında en sık tartışma konusu olan durumlardan biridir. Peki, ev sahibi, sadece kira sözleşmesinin bitmesini gerekçe göstererek kiracısını tahliye edebilir mi? Bu sorunun yanıtını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde vereceğim.
- Kira Sözleşmesi ve Sona Erme Durumu
Kira sözleşmesi, belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak iki şekilde yapılabilir:
- Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında belirli bir süre için yapılmış olan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelere göre, kiracı sözleşme bitiminde konutu boşaltmak zorunda değildir. TBK Madde 347’ye göre, [Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. ] Belirli süreli kira sözleşmesi sona erse bile kiracı, tek taraflı olarak sözleşmesini yenileyebilir. Ev sahibi ise ancak belirli koşullar altında tahliye talebinde bulunabilir.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Süresi belli olmayan ya da belirli bir bitim tarihi belirtilmemiş kira sözleşmesidir. Bu durumda kiracı ya da ev sahibi, belirli bildirim sürelerine uyarak sözleşmenin sona ermesini talep edebilir.
- Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Ev sahibi, kira sözleşmesi bitti diye tek taraflı olarak tahliye hakkına sahip değildir. Ancak belirli koşulların oluşması durumunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu koşullar şunlardır:
- A) Ev Sahibinin Kendisi veya Yakınının Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK 350/1)
Eğer ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu (oğlu, kızı) veya ) veya üstsoyu (anne, baba) için konut veya işyeri ihtiyacını ileri sürebiliyorsa tahliye davası açabilir. [ Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ]
B) Kiralanan Taşınmazın Yeniden İmar ve Esaslı Onarımı (TBK 350/2)
Eğer taşınmaz, esaslı bir tadilat gerektiriyorsa ve bu süreçte kiracının konutu kullanması mümkün değilse, tahliye davası açılabilir.[ Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise ]
- C) On Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK 347)
Belirli süreli kira sözleşmesi, ilk sürenin dolmasının ardından her yıl otomatik olarak birer yıl uzar. Ancak, on yılı aşması durumunda ev sahibi, en az 3 ay öncesinden bildirimle sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir. [ on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.]
- D) Kiracının Kira Borcunu Ödememesi (TBK 352/2)
Kiracının bir yıl içinde iki defa kira bedelini zamanında ödememesi halinde, ev sahibi tahliye davası açabilir.[ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.]
- E) Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352/1)
Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair adi yazılı veya noter onaylı bir tahliye taahhütnamesi vermişse, ev sahibi bu belgeyi kullanarak tahliye talep edebilir.[ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.]
- Sonuç
Kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibine tek başına tahliye hakkı vermez. Ev sahibi ancak Türk Borçlar Kanununda yukarıda sıraladığım belirtilen şartlar dâhilinde kiracısını tahliye edebilir. Kiracılar, haklarını bilerek hareket etmeli ve hukuka uygun bir şekilde tahliye taleplerine yanıt vermelidir. Ev sahipleri ise tahliye davası açmadan önce, mevzuata uygun hareket ettiğinden emin olmalıdır.
