Devre Mülk Nasıl Kurulur sorusuna verilen yanıtın metine dönüştürülmüş hali aşağıdadır…….
Sefa KABAALİOĞLU – Moderatör Hocam devre mülk nasıl kurulur?
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Devre mülk normal tapuya tescille kurulur. Aslında şöyle bir şirket veya işte devre mülk projesini hazırlayan kişi veya işte tüzel kişi neyse bir devre mülk kurmak istediği zaman devre mülk sözleşmesi hazırlıyor.
Bunun dönemlerini kullanım koşullarını belirliyor. Bu sözleşme uyarınca tapuya gidiliyor ve tapuya tescille devre mülk sistemi kurulmuş oluyor. Devre mülkün kurulması için mutlaka tapuya devre mülk sisteminin tescil edilmesi gerekiyor. Bu tescil içinde resmi sözleşme devre mülk sözleşmesi ve bununla birlikte tapuya gidip başvurmak gerekiyor.
Başvurup tapuya tesciller yapıldığında devre mülk sistemi kurulmuş oluyor. Tapuya tescil yapılmadığı sürece devre mülk sistemi kurulmaz tapuya tescil zorunlu
Sefa KABAALİOĞLU – Moderatör – Hocam bir tüketici ne dedi biliyor musunuz? Sefa bey benim devre mülkümün üzerinde beş yüz otuz bir tane kişiye mülkiyet hakkı tanımışlar dedi, beş yüz otuz bir kişi Hocam kanunda yönetmelikte on dört gün olan devre mülk hakkı sonradan yedi güne indirildi ya Şimdi siz o tesisin de senede iki ay bakımda kaldığını düşünün. İki ay dediğinizde sekiz hafta elli iki den düşün. Elli ikiden sekiz haftayı düştüğünüz kırk dört hafta kalır. Kırk dört haftayı birer hafta vermek istediğinizde o bir mülkün üzerinde değil mi? Bir bağımsız bölümün üzerinde en fazla kırk dört tane hak verebilirsiniz. Değil mi hocam? Beş yüz otuz bir kişiye beş yüz otuz bir kişiye o bağımsız bölümün üzerinde mülkiyet hakkı tanımışlar. Ben yeri gelmişken aklıma geldi: Hocam beş yüz otuz bir tane mülkiyet tanınırken yahu tapuda hiç kimse yok mu? Bir dakika ya yani burada burası bir devre mülk değil mi? Sen buraya beş yüz otuz bir tane mülkiyet hakkı tanıyamazsın beş yüz otuz bir kişiye satamazsın mümkün değil.
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Belki pay tesis etmiş olabilirler. Paylı mülkiyet kurmuş olabilirler. O zaman paylı Mülkiyet kurarken herhangi bir sayı sınırı yok. Beş yüz kişi de olur. Bin kişi de olur.
Sefa KABAALİOĞLU – Hocam paylı mülkiyeti açar mısın? Seyircilerimiz bunu bilmeyebilir
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Şöyle oluyor: Aslında bir tane taşınmaz var veya bir tane bağımsız bölüm var. Bağımsız bölüm üzerinde birden fazla kişi belli paylarla hak sahibi olabilir. Örneğin bir taşınmazda elli kişiyi eşit olarak hak sahip olursa bir bölü elli bir bölü elli bir bölü elli Bu şekilde pay tesis edip herkese pay verebilirsiniz. Ama bu devre mülk değildir. Bunu paylı olarak tesis edip devre mülk düzenlemesine dolanabiliyorlar. Şimdi kanunda özel hüküm var. Pay tesisi yoluyla devre mülk sistemi kurulamaz diyor. Özellikle paylı mülkiyet yoluyla. Bunu yaptığı zaman sınırı yok. Sayı sınırı yok. O zaman yedi günde on dört günde sınırlı olmak için ne yapıyor, istediği kadar orada hak sahibi kılabiliyor. Böyle oldu mu da hak sahiplerinin oradan fiilen yararlanma imkânı olmuyor.
Sefa KABAALİOĞLU – İşte hocam diyorum ki nerede o zaman kamu otoritesi devre mülk diye sözleşme imzalayan tüketici diyor ki Sefa bey bana yılda diyor, bir gün bile hak düşmüyor.
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Burada şöyle Devre mülk adı altında bir sistem kuruluyor ama o sistem aslında devre mülk olmuyor diyor ki İşte bizim burada bir projemiz var. Sizin burada işte size bir tatil imkânı sunuyoruz. Size bir hak veriyor. Hatta size tapu da veriyor ama verdiği sistem devre mülk sistemi olmuyor. Öyle dese bile hukuken onun karşılığı devre mülk olmuyor
Sefa KABAALİOĞLU – İşte hocam bu konuda devre mülk dolandırıcılığı denmiyor mu bu işe
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Aynen öyle devre mülk dolandırıcılığı. Onun için burada tüketicinin bilinçli hareket etmesi çok önemli. Orada size söylenen sözlerin tek başına bir anlamı yok. Verilen tapu gerçekten devre mülk tapusu mu? Verilen o tapudaki süre ne kadar? Bunların hepsine ne yapıp bakıp sözleşme yapacağız.
Sefa KABAALİOĞLU – Tekrar soru geliyor. Bununla ilgili. Şimdi bu bir ayni hak doğru mu? Doğru Tüketici devre mülk sözleşmesini imzaladı değil mi? Hatta vaat edilen binayı değil bence hakikaten devre mülk sözleşmesi yapacaksa bana nereyi veriyorsunuz, hangi bağımsız bölümü veriyorsunuz deyip değil mi? İlgili binayı gidip ilgili bağımsız bölümü görmesi gerekiyor. Doğru mu? Sonra tapuya gitti. Tapuda devre mülk yani resmi senette. Bunun bir devre mülk olduğu hatta değerli hocam yani bu tapunun üzerinde takyidat var mı? Yani bir haciz icra işlemi var mı yok mu ve bu tapu ile ilgili hak sahipleri kimlerdir diye onları sorması gerekmiyor mu?
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Aynen öyle, İşte tüketicilerimiz bizden bunu bekliyor. Zaten şunu söyleyeyim, bizim yönetmelikte ve kanunda sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü var. Bu kanundan doğan yükümlülük ve buna baktığımız zaman yönetmeliğe diyor ki sözleşme kurulmadan önce tüketicinin yapacağı sözleşmenin somut koşulları hakkında bilgilendirilmesi zorunludur. Bu emredici bir düzenleme bu sözleşme öncesi bilgi formunda neler yer alması gerekiyor. Müsaadenizle şöyle okumak istiyorum. Yönetmeliğin eki diyor ki, devre tatil sözleşmelerine ilişkin ön bilgilendirme formu diyor. Satıcı Sağlayıcı ve Malikin İsim Ünvanı Açık adres, Telefon varsa mernis numarası sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve koşulları sonra sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı, sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dâhil toplam fiyat. Böyle bir sürü hüküm var aslında. Tüketicinin sözleşmeyi kurmadan önce sözleşme konusu yere ilişkin somut bütün koşulları ona bilgi formuyla verilmesi gerekiyor. Tüketicinin bunu İnceleyip bakıp düşünüp ondan sonra sözleşmenin yapılması gerekiyor ve bu hususların devre mülk sözleşmesinde yer alması zorunlu kanun gereği zorunlu tüketici sözleşmeyi yaparken bunlara baksa veya bunlar işte kendisine verilse çoğu olayda mağdur edilme ihtimali çok zayıf ama bizim ülkemizde genelde önce yapılır sonra düşünülür. Sözleşme yapılırken bunlara pek dikkat edilmez veya sizin verdiğiniz örnek vardı. Sözleşme yapılırken bilgi formu da size verilir. Aynı anda verilir. Bilgi formuna iki hafta öncesinde bir hafta öncesinin tarihi atılır ve bu bilgilendirme formu verilmiş gibi işlem yapılır ve çoğu zaman tüketici yaptığı imzaladığı sözleşmenin içeriğinden haberdar olmuyor. Bu da işte neye sebep oluyor bu mağduriyetlere sebep oluyor. Eğer tüketici kanununun öngördüğü usul ve esaslara uygun hareket ederse çoğu olayda mağdur edilme ihtimali çok zayıf.
Sefa KABAALİOĞLU – Hocam bu bilgi çok güzel tapu konusunda da biz bizi izleyen tüketicilerimize tapuya gittiği zaman neye dikkat etmeli Hocam?
Prof.Dr. Sezer ÇABRİ – Tapuya gittiği zaman o hakkın kapsamını, süresine verilen resmi senette yazıyor. Hepsi yazıyor tabii hepsi yazıyor taşınmazın zaten bize devredilecek. Taşınmazın durumu belli. Tapu sayfasına bakıldığı zaman verilen hakkın niteliği, devre mülk mü veya pay mı bize veriliyor. Bunun süresi üzerinde herhangi bir kısıtlama var mı yok mu? Medeni Kanun Madde bin Yirmi Türk Medeni Kanun bin yirminci maddesi diyor ki Tapu kütüğü açıktır, ilgili herkes tapu kütünü inceleyebilir diyor. Alıcı olarak da bunda zaten menfaati var. Herhangi bir kısıtlama var mı, ipotek var mı? Bunların hepsini önceden inceleyebilir. Zaten biz kaç tane tabii sahibi varsa bunların hepsini görebiliyor. Dolayısıyla vatandaş devre mülkü alırken bunlara bakması gerekiyor. Gözümüz kapalı alırsak bakmazsak yine bu bin yirminci maddenin devamında şöyle diyor: Hiç kimse tapu kütüğündeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez diyor. Bakma hakkım var bakmazsan bakmadan alırsan sonuçlarına katlanırsın hakkı üzerindeki kısıtlamalarla almış olursun mutlaka. Vatandaşın bunu almadan önce tapuyu incelemesi sorgulaması gerekiyor. Sorgulamazsan kusura bakmasın bunun sonuçlarına katlanır
Sefa KABAALİOĞLU – Hocam. Sadece herhalde bu tapu da geçerli değil. Biliyorsunuz mahkemelerde hâkim bey hâkime hanım ben kanunu bilmiyorum diyemez dediğiniz zaman da herhalde diyor ki bu benim için geçerli mazeret değil diyor hocam. Programımızın bu ana kadar sizin bu değerli anlatımlarınızdan ortaya çıkan bir şey var, bir özet yapalım. O da şu devre mülk sözleşmesini çok iyi okuyacaksınız. Bir ikincisi vaat edilmiş hiçbir şeye kanmayacaksınız. Eğer ortada bir bina varsa var olduğu söyleniyorsa gidip göreceksiniz. Ondan sonra size o bilgilendirme formunun aslında aynı gün ya da geçmiş tarihli verilmemesi lazım. Bilgilendirme formunun bir gün sonra imzalanması gerekiyor. Artı cayma sürenize bakacaksınız. Sözleşmeye bizzat siz imza atacaksınız. Tapuya gittiğiniz zaman da resmi senedin içeriğini iyi okuyacaksınız. Size gerçekten bu haklar veriliyor mu diye ve biraz önce de konuştuğumuz gibi işte elli iki haftalık bir seneyi düşündüğümüzde ve o devre mülkün içinde bulunduğu o tatil beldesinin de iki ay bakım boya tamir gördüğünü düşünürsek de en fazla kırk dört kişiye satılabileceğini düşünüp tapudan da bunların maliklerinin kimler olduğunu da isteyip, ondan sonra ancak bu işe girmemiz lazım. Yani sizin değerli anlatımlarınızla geldiğimiz nokta buraya kadar bu. Evet hocam.
