Ev sahibi geçmiş yıllarda almadığı / ya da talep etmediği TÜFE artışına göre fark kira bedelini ilerleyen yıllarda geçmiş yıllarda eksik kira ödemesi yaptınız diyerek farkı oluşan faizler ile birlikte talep ve tahsil edebilir mi?

İlgili Kanun Maddeleri;

Türk Borçlar Kanunu 344. madde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Yargıtay Kararları;

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2004/3-718, K. 2004/644, T. 8.12.2004 sayılı kararı;

“… Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında 03.07.2000 tarihinde başlayarak devam edegelen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan artış koşulunun 01.01.2003 tarihinde başlayan yeni dönemde de ihtara gerek kalmaksızın uygulanmasının gerekip gerekmediği; kiralayan/davacı limitet şirketin 01.01.2003 tarihinden itibaren 10 ay boyunca davalının yatırdığı kira bedelini hiçbir ihtirazı kayıt koymadan makbuz karşılığı almasının, taraflar arasında zımnen sözlü yeni bir sözleşmenin akdedildiği ve kira bedelinin bu rakam üzerinden kabul edildiği anlamına gelip gelmeyeceği, noktalarında toplanmaktadır.

Somut olayda, maddi olaya ilişkin açıklamalarda aynen yer verildiği üzere kira sözleşmesinde ilk kira dönemine ait kira bedeli ayrıntısıyla gösterilmiş; sonraki yıllarda bu miktara hangi oranın uygulanacağı ise yine sözleşmenin özel şartlarında açıkça; “”Kira akdi kira süresi sonrasında 6570 sayılı Yasa’nın 11. maddesi hükmü gereği kendiliğinden yenilendiği takdirde kira parasında her yıl -herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın- artırım yapılacağı, bu artırım miktarının İTO’nun belirlediği yıllık toptan eşya fiyat genel endeksindeki artış oranından az olamayacağı” şeklinde kararlaştırılmıştır.

Davacı/kiralayan tarafından, kira parasının artırımına ilişkin iş bu şarta dayanılarak kiralananın 01.01.2003 tarihinden geçerli aylık kira parasının 01.01.2003 – 31.12.2003 dönemine özgü olmak üzere 482.053.600 TL olduğunun tespiti istenilmektedir.

Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.”

Hukuki Görüş;

Taraflar arasından aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesindeki artış oranının altında yatırılan bedel eksik olacaktır. Sözleşmede belirtilen tutardan daha az kira bedelinde artış kararlaştırılmış ise bunun yazılı olarak kayıt altına alınması ve sözleşmede belirtilmesi faydalı olacaktır.