Ev sahibi kira yenileme dönemi geldiğinde kira artışını neye göre yapabilir. Bu konuda yasal düzenleme var mı? Sözleşme serbestisi diyerek istediği oranda kira artışı yapılabilir mi? Kiracı böyle bir talebi kabul etmez ise evden tahliye edilebilir mi?
İlgili Kanun Maddeleri;
Türk Borçlar Kanunu 344. madde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Yargıtay Kararları;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2020/3366, K. 2020/4888, T. 29.9.2020 sayılı kararı;
“Yargıtay 3.H.D.nin 28/03/2019 tarih ve 2019/41075-2746 E/K sayılı ilamı ile, davalının sair temyiz itirazları reddedilerek, intifa hakkı sahibi olan kiraya veren …’in tapuda kayıtlı intifa hakkının 11.01.2013 tarihinde terkin edildiği anlaşılmakla, bu tarihten öncesine ilişkin kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceği, 11.01.2013 tarihinden itibaren dönem sonu olan 31.12.2013 tarihine kadar geçerli olacak şekilde ve TBK’nun 344. maddesinin 1. ile 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici (tüketici) fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla, en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.”
Hukuki Görüş;
Öncelikle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine bakılmalıdır. Kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranı belirlenmiş ise sözleşmedeki artış oranı geçerlidir. Sözleşmede belirlenen kira bedeli artış oranı, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçemeyecektir. 17.01.2019 tarihinden itibaren “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını, azami artış oranıdır.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş ise; taraflar bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla kira artışında anlaşabilirler.
Kiralayanın “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçen talebini kiracı karşılamak zorunda değildir. Uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı; “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” dir. Kiracının yasal sınırdan artış yapıp ödemesi halinde, kiralayan borcun ödenmemesi gerekçesiyle temerrüde düşmeyecek ve tahliye edemeyecektir. Diğer tahliye sebepleri mevcut ise kendi içerisinde ayrıca değerlendirilecektir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, beş yıldan sonra yenilenmesi halinde; taraflarca yeni kira bedeli belirlenebilecektir. Tarafların anlaşamaması halinde mahkeme tarafından; “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.