Kira Sözleşmesinin bitmesi nedeniyle ev sahibi kiracısını tahliye edebilir mi? Sadece kontrat süresi bitti diyerek kiracının evden tahliye edilebilmesine kanun müsaade ediyor mu? Ev sahibi kiracısını hangi şartlarda evden tahliye edebilir?

İlgili Kanun Maddeleri;

Türk Borçlar Kanunu 347.madde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Yargıtay Kararları;

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2005/2630, K. 2005/3995, T. 25.4.2005 sayılı kararı;

“Dava akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının 1.5.1999 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu sözleşmenin özel şartlarında 3 ay peş peşe kira ödenmediği takdirde mal sahibinin kiracısını mahkemeye vereceğinin yazılı olduğunu, Eylül, Ekim ve Kasım ay kiralarını ödemediğinden sözleşmeyi ihlal eden davalının akde aykırılık nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı ise borcunu kabul ettiğini, kiralananda masraflar yaptığını, dört ay çalıştıramadığı için ödemede bulunamadığını, en kısa zamanda ödeyeceğini, kiralanana yaptığı masrafların ödendiğinde tahliye edeceğini savunmuştur.

Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda tahliye sebepleri tek tek sayılmıştır. Bu tahliye sebepleri dışında herhangi bir sebebe dayanarak tahliye kararı verilemez. Sözleşmenin özel şartlarında “üç ay peş peşe kira ödenmediği takdirde mal sahibi kiracısını mahkemeye verebilir” hükmü tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Kira parasının kararlaştırılan zamanda ödenmemesi ancak temerrüt sebebiyle tahliye nedenini oluşturur. Davacı tarafından bu amaçla keşide edilmiş bir ihtarnamede bulunmamaktadır. Bu sebeple davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

Hukuki Görüş;

Kira sözleşmesinin sona ermesi; kiracıya kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanımışken kiralayan sürenin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemeyecektir. Kanunda sayılan sınırlı hallerde tahliyeye karar verilebilecektir. Kiracının on yıllık kiracı olması halinde, kiralayan sebep belirtmeksizin tahliye edilebilecektir.