Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi konuya açıklık getirmiştir. “MADDE 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi sağlayan taraf, üç yıl dolmadan kiralananı başkasına kiraya verdiği takdirde, son yılda ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini tazminat olarak eski kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kanuni cezai şart niteliğinde olan bu tazminat ancak kiralananın ihtiyaca dayalı tahliyesinden sonra ortaya çıkan haklı bir nedenin varlığı halinde söz konusu olmayacaktır.
Tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Yargıtay, yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminat davası açılabilmesi için “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarında da bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olması şartı vurgulanmıştır.
Kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyacı sebebiyle tahliye talep etmesi hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamaktadır.
Kiracının son kira dönemi içinde ödediği kira bedelinden az olmamak şartıyla belirlenecek tazminat miktarının hesaplanmasında, tahliye sebebiyle eski kiracının uğramış olduğu zararlar göz önünde bulundurulur. Zararın miktarı, bir yıllık kira bedelinin altında ise, kiracı söz konusu yasağa aykırılığı ispat ettiği takdirde, zarar miktarını ispat edemese dahi kiraya veren bir yıllık kira bedeli tutarında tazminattan sorumlu tutulacaktır.
Kanunda belirtilen üç yıllık süre içinde kiralananın mülkiyetini edinen yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmayacaktır. Ancak yapılan devir işlemi yeniden kiralama yasağını dolanma amacıyla yapılmışsa TMK m. 2/II hükmü uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır. Yargıtay, taşınmazı üç yıllık süre içinde bir başkasına devredip ardından geri alarak kiraya veren malikin yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığına hükmetmiştir.
